余丰慧：年内地王为去年同期25倍折射啥

牛博网

　　《证券日报》记者计算发现，如果按照单宗土地成交金额超过10亿元、溢价率超过100%的双高标准来计算，今年前8个月份出现的地王数量150宗恰好是去年同期的25倍。

　　数据显示，截至8月24日，2016年以来，全国出现单宗土地成交金额超过10亿元的地块共有300宗，其中溢价率超过100%的地王达到150宗。相比较而言，2015年前8个月，单宗土地成交金额超过10亿元的地块为150宗，其中溢价率超过100%的地块只有6宗，超过50%溢价率的只有29宗。

　　今年以来，房地产市场演绎了这样一场大戏：一些城市放任房地产加杠杆，导致深圳、上海、北京房价疯涨。虽然限购限贷政策没有取消，但基本形同虚设。房贷首付款政策基本被彻底突破与击穿。利剑就是加杠杆的首付贷。

　　在一线城市带动下，二三线城市打着去库存的幌子，彻底放松房地产信贷税收政策，而且使用罕见的加杠杆办法去库存。二三线城市房价开始暴涨，导致四线以下城市房价也开始蠢蠢欲动起来。

　　出现一个可笑的结果是，本来去房地产库存要求房企降价的，结果却开始涨价。在涨价预期下，开发商等待更高的价格，进而捂盘不售。库存仍然在那里。只有在中国才能发生的一个恶果是，房价涨与跌，开发商都不出售。

　　在一线房价暴涨，二三线城市房价大涨，四线城市以下房价蠢蠢欲动情况下，地王自然而然就开始疯狂了。上海创出中国历史上最贵地王以后，其他城市紧随其后。就连郑州这个二线都勉强的城市，今年以来创出了八个“地王”。

　　一个很浅显的道理是，只要地王存在，房价就很难下来，而且预期几年都难以下降。土地成本大幅度增长，是助推高房价的一个最重要因素。

　　我们的一个基本判断是中国房地产市场基本失控，房地产加杠杆已经放任自流，房价已经基本失控式暴涨。当然，房地产市场风险，金融风险，乃至整个经济风险，都在快速酝酿。

　　原因何在呢？有人认为，一线、二线城市出现地王潮的根本原因在于资产荒。我们认为，所谓的“资产配置荒”完全是一个伪命题。各种资产配置与投资品种渠道项目都非常之多。关键在于投资者的风险偏好下降了，规避风险意识增强，不敢冒风险投资，而不是没有投资对象。

　　房价暴涨，地王频现的主要原因是，制定与执行了一个不对症的房地产政策。提出去房地产库存概念本身就没有弄准确，接着采取的去库存措施更是荒诞到历史笑柄，比如采取加杠杆的措施来去库存，再比如不是通过市场化的降低房价措施去库存，而是政府放松房地产调控政策来去库存。结果开发商把准了政府不让房价下跌的脉搏，房价跌，不出售；房价涨，也不出售。

　　目前中国的房地产政策包括房贷政策、税收政策都是历史上最宽松的。当然，还不在政策宽松本身，而在于这种宽松政策释放的信号是政府鼓励百姓买房甚至是投资投机性买房；释放的信号是房价下降政府比开发商捉急，政府根本不愿意看到房价下跌。结果是开发商捂盘待高价而沽；百姓恐慌性购房；投资投机者趁机大肆炒作房价。

　　总之，根源在于出台了一个坏的房地产政策。这个政策如果不迅速改变，加拿大温哥华房地产雪崩也许很快出现在中国。