易宪容：上海楼市调控再加码，市场会如何反映？

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　　年初上海楼市的疯狂，让上海市政府不得不出台325楼市调控政策。由于这些房地产调控政策并没有真正触及到这一轮房价上涨的要害，尽管325楼市调控政策出台之后，上海楼市房价上涨的疯狂有所收敛，但是无论是楼市的住房投资者还是房地产开发商都认为，上海市政府并不想真正的调控楼市，也不想让上海的房价下跌。在这样的市场预期下，这必然会导致上海楼市的高烧不退，地王频现，比如上个星期，融信以110.1亿元拿下上海静安地块，创下中国土地成交史上“最贵地王”记录。

　　面对上海楼市的这种局势，不仅与中央政府强调下半年抑制资产泡沫的要求背道而驰，更是让广大民众怨声载道，整个城市的市场竞争力严重下降。在这种情况下，据报道，上海政府正在酝酿再次推出房地产的调控政策。外电报道，继一周内政府中止出让4块住宅用地后，上海政府还将召开会议，准备从住房信贷及土地两大方面入手，出台抑制近期上涨的楼价和地价的政策。

　　据彭博社引述消息人士指出，上海市政府将在近期举行会议，考虑调整土地和住房政策，政策包括收紧银行贷款政策，以控制土地融资；同时考虑调整购买住房贷款政策，比如，首套住房首付款由30%提高至50%，以及凡有贷款记录的，不管首套还是二套，首付比例提高至70%等。

　　目前这些信息只是流传，至于上海市的房地产调控政策在什么出台目前还是未知数，但是按照目前所获得的信息，上海市政府已经看到这一轮楼市价格上涨的核心问题所在。即上半年这一轮上海楼市或全国楼市的价格疯狂上涨，基本上是央行2014年的930文件及2015年的530文件全面鼓励持有更多住房的居民利用银行高杠杆低利率涌入房地产市场炒作的结果。如果上海再出台的房地产调控政策，把重点放在全面的降低融资杠杆上（这里利率没有动，重点是提高首付比例和降低融资杠杆），重点放在限制持有住房者涌入房地产市场这个核心问题上，并且让这个政策坚持下来，那么上海市的房地产市场价格就可能开始了。

　　因为，在今年房价上涨之后，让购买住房的融资杠杆全面降低，有能力进入市场的购买者就会越来越少。而且第二套住房“认房又认贷”，更是把银行认为有能力购买及风险低的住房购买限制在市场之外。当预期进入的更多住房购买者因为房地产调控政策出台无能力或预期房价下跌没有意愿进入市场时，住房的销售立即萎缩，即使按揭贷款利率没有下降也是如此。因为，在当前的高房价下，只有这些持有更多住房的购买者有意愿及能力进入住房市场，而现在出台的房地产调控政策则把他们阻挡在市场之外。

　　同时如果这些政策出台，尽管住房销售会急剧下降，但是已经购买住房的投机炒作者并不会立即降价出手，而是会观望市场变化，尤其以他们过去的经验会认为政府不会让房价下降。在这种情况下，上海的房地产市场又会出现僵持局面持续一段时间，但如果出台政策不改变，这些已经进入市场的住房投机者，特别是今年高房价时进入市场的住房投机者，他们焦虑与担心则在不断地累积，因为，不仅他们每月要偿付沉重的住房按揭贷款，而且他们还在担心自己手中所持有的住房价格随时可能崩盘。如果这种焦虑与不安一旦接近临界点，整个房地产市场的焦虑与不安很容易导致如股市那样的住房抛售潮。特别这种住房抛售潮国人从来没有经历过时，这种住房抛售潮给房价疯狂进入时的住房持有者所带的影响与冲击是谁也预料到的。

　　正因为当前中国一线城市或其他城市的房地产泡沫是如何破灭，是谁也无法预料到的，也正是这种中国房地产泡沫破灭不可预料性，更是可能增加对未来中国房地产市场泡沫破灭的冲击力度。这点从中国股市2008年及2015年的两次崩塌的情景就能够窥视到市场如何恐慌所在。

　　更为重要的是，国人应该看到，目前不仅在于上海市政府正在计划全面降低购买住房者的融资杠杆，更在于今年上半年推动国内许多城市房价疯狂上涨融资工具P2P网络金融监管政策全面落地。8月24日中国银监会正式公布《网络借贷信息中心机构业务活动管理暂行办法（评估稿）》，该文件给19条禁令，今年上半年各地推动房地产市场疯狂的“首付贷”将全面的禁止，从而也把不少住房投机炒作者变着法子以高融资杠杆涌入房地产的又一扇门堵上了。各种各样的“首付贷”全面禁止，它同样限制更多的住房投资者进入。这样更多是加大了房地产市场“去杠杆化”，也将更加导致住房销售突然萎缩。在这种情况下，再调控后的房地产市场会走向哪里，正增加更多的不确定性。而这种不确定性，会让住房投机者没有意愿也没有能力再进入住房市场。而这种情况出现将给市场带来巨大的冲击。