拆姐：搞不懂中国，你就别搞房地产了

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　　今天拆土地交易的规（hei）矩（mu）。

　　闺蜜所在的公司想拿一块商业地。地块位于城市核心区，体量适中，地段优越，品相良好。地块将被低价挂牌出让。同时有意的企业不下五家。

　　一天，闺蜜突然信心爆棚，找拆姐闲聊。

　　闺蜜：我出最高的价格！这块地能归我吗？
　　拆姐：不会。
　　闺蜜：我找最好的设计师做方案，这块地能归我吗？
　　拆姐：不会。
　　闺蜜：我打算引进国外最牛的商业和酒店品牌，这块地能归我吗？
　　拆姐：不会。
　　闺蜜：那你说这块地归谁？
　　拆姐：跟政府关系最好的那家开发商。
　　闺蜜：你根本就不懂地产。
　　拆姐：你根本就不懂中国。

　　一

　　拆姐此前提到过，自从2004年“八三一大限”之后，土地出让严格遵循招拍挂程序，一定程度上保障了交易的公正、公开、公平，杜绝了政府与企业暗中勾兑。

　　但你有张良计，我有过墙梯。想把地块卖到指定的买家手上，并非没有操作空间。这么多年过去了，谁不知道，买地还是要看领导的心情的。

　　不信？举一个最新出炉的热腾腾的案例。来看拆姐的独家爆料：

　　昨天，苏州挂出若干地块，其中位于姑苏区的一幅商业地格外引人注意。地块名为苏地2016-WG-47。位置佳，距离苏州市政府和高铁站都很近。地铁上盖。地块面积9.3万方，计容建面45万方。挂牌起价22亿。折算一下，楼面价5000左右。

　　这是什么概念？地块周边最近成交的商业地块楼面单价，基本都在一万以上。

　　据拆姐做土地投资的闺蜜测算，这块地商铺一楼价格能卖到七万，简装公寓能卖到两万，办公楼也能卖到一万六以上。而这还是最保守的估算。在行家看来，谁能底价拿到这块地，闭着眼睛做产品都能赚哭。

　　既然是块宝地，为何这么便宜？拆姐心中的好奇宝宝告诉我：此事必有蹊跷。

　　来看看苏州政府为这块地设置的报名条件。受让人必须开发过这样一个城市综合体：

　　在国内一线城市（北京、上海、广州、深圳）
　　至少包括两家国际品牌豪华酒店（五星以上）
　　包括17万平米以上的大型商贸设施
　　包括30万平米以上的写字楼

　　你想到了哪一个项目？

　　这些条件，单独看起来都没啥，但组合在一起，你会发现，你所熟知的那些综合体开发商，如万达、华润、中粮、凯德等等，统统都被拒之门外。地方政府为了设置这样一个门槛，也真是煞费苦心。

　　如无意外，一个月后，这块宝地只会迎来一个买家，并且以底价成交，那就是北京大望路华贸中心的开发商：国华置业。

　　拆姐前不久拆过长安8号烂尾楼，华贸就在它的对面，像三把剑一样，在风水上把长安8号克得怀疑人生。对，它要进苏州了。

　　据说苏州地块将借鉴北京华贸中心的模式，打造一个苏州华贸中心。其实，苏州当地的机构，早就把苏州华贸中心的的市调和产品方案做好了：

　　华贸的方案都做好了

　　来看地方政府为华贸量身订制的衣裳：

　　位于一线城市的综合体？北京华贸中心。
　　两家国际豪华酒店？华贸有丽思卡尔顿和万豪。
　　17万平米以上的大型商贸设施？北京华贸SKP总建面18万平米。
　　30平米万以上的写字楼？北京华贸写字楼恰好30万平米。

　　这是拆姐见过的最明显、最肆无忌惮、最无耻的定向输送了！

　　地方政府只差给开发商直接喊话了：“你们都别抢啊，这块地是给华贸准备的！”

　　拆姐的闺蜜和很多同行跟踪这块地有大半年了。最后迎来这样一个结果，就像努力复习了三年，接到通知高考取消了，某个有背景的学生直接保送。闺蜜都快气炸了。前期的调研、论证、加班熬夜统统白费，因为，无论你钱再多、方案再好，你根本不具备报名资格啊。

　　悄悄地进村，打枪的不要。象征性地落槌之后，政府、开发商以及背后那些拉皮条的土地掮客们，皆大欢喜。

　　但说好的公平呢？

　　二

　　这就是中国土地市场的部分现实。大部分的地块，尤其是住宅用地，因为进入竞拍程序，价高者得，相对公平一些。而商业性质的地块或产业用地，那些需要通过招标或挂牌进行的交易，就不那么透明了。

　　你要想拿到地，除了有钱、有实力、有背景，还得明白地方政府真正的需求是什么。作为卖家的地方政府，是完全可以选择土地买家的。那些千奇百怪的手段，只有想不到，没有做不到。

　　中国房地产行业中，有三家企业最明白此道。万达，绿地，华夏幸福。当然，他们取悦政府的方式各不相同。

　　万达早期依靠的是，在商业不太成熟的区域建一个商业综合体，把商业氛围培养起来，进一步把周边土地的地价刺激起来。这样，地方政府的土地收入就有保障了，可以卖更多的土地充实财政。所以地方政府很乐意引进万达。

　　尤其是，万达还有着其他开发商没有的速度，18个月建成开业。可以在任期内，看到实实在在的招商引资的效果，这是领导最喜欢的。

　　所以万达拿地价格极低，平均楼面地价只有一千多元。不然呢，你以为亚洲首富的财富是怎么来的？

　　不过，万达现在的玩法变得更高级了。那种依靠综合体拿地的模式，已经不太具有竞争力。王健林现在的拿地筹码是建一个大型文旅项目，叫万达城。几百亿的体量，一般人没有玩这个的实力。在一个省搞一个万达城，可以搭配十几个万达广场，但核心还是通过这种模式拿地，拿到更多更便宜的地。

　　绿地的武器是超高层建筑。每一个地方领导都有一种执念，迷恋超高层建筑，认为那是现代化大都市的象征。张玉良准确地抓住了这种心理。

　　所以你会发现绿地的项目没有最高，只有更高。苏州绿地中心358米，南京绿地中心450米，成都绿地中心468米，大连绿地中心518米，武汉绿地中心606米……遍布中国主要城市。

　　拿地也是潜规则。以成都绿地中心为例，当年地块挂牌的时候就要求建筑物建筑高度不宜小于400米，为绿地量身定制。最终绿地底价成交，楼面地价仅千元左右。

　　这种超高层一建就要七八年，没钱怎么办呢，地方政府会自觉地给绿地低价出让一些住宅地块，住宅销售的现金流，不断地为这些超高层续命。所以住宅市场的波动，也很容易要了绿地的命。

　　经济学中有一个劳伦斯魔咒，大厦建成，经济衰退。因为摩天大楼的投资是经济过热的象征，而大楼建成之日，一个经济周期就过去了。不知道绿地如何陪这些超高层走到最后。拆姐心里就一个字，悬。

　　绿地是国企，但由内部人控制。张玉良很乐意跟政府打交道，为了安全，他信奉与政府做朋友，而不是与政府中的领导做朋友。这个与王健林的“亲近政府，远离政治”的道理相通。因为跟政府太亲，绿地员工的酒量在行业中是最好的。

　　华夏幸福是一家被低估的企业。这家发迹于河北廊坊的企业，已经成为产业地产领域的龙头。它的老板也姓王，叫王文学。在拆姐看来，华夏幸福其实是产业地产领域的万达。

　　它跟地方政府谈判的筹码是建产业园，并负责招商引资，引进产业。这比万达的模式更直接，它能给地方政府带来更现实的东西：GDP，与就业人口。

　　但它本质上仍是一个地产商。为了支持产业园的建设和长期运营，地方政府常常会搭配出让一些住宅土地，给华夏幸福提供现金流。孔雀城就是华夏幸福旗下的住宅品牌。

　　但华夏幸福的野心更大。它不满足于依靠住宅销售获取现金流。它直接从政府那里分取招商引资的落地额度。在河北固安，他们甚至能分到政府招商引资落地额度的45%！

　　但这其中其实有一个致命的缺陷。政府招商引资的收入，其实算地方财政所有，是公有的。为何能被直接划进私企的腰包？这合法合规吗？经过人代会审议通过了吗？当然，因为华夏幸福的确在招商引资中有所贡献，所以在地方，基本默许了这种模式。

　　这三家企业，规模都已很大，是成功企业的代表。他们遵循着同样的拿地逻辑，满足着地方政府不同的诉求。拆姐把这种模式叫做“中国式拿地”，在一个灰色地段筑起了企业竞争力的城墙。他们的成功是中国式的，是任性而难以复制的。

　　对了，这三家企业还有一个有趣的共同点，他们都在投资足球。呵呵。

　　三

　　回到开篇的苏州疑似定向出让的地块。华贸及背后的国华置业，无疑是一个有经验的综合体开发商。北京华贸中心就是证明。

　　当年大望路区域还是一片荒芜，国华置业把北京热电厂的闲置土地，打造成了如今CBD该有的气象。SKP购物中心，更是国内最成功的高端购物中心。

　　拆姐能理解苏州想在姑苏区复制这样一个产品的冲动。但这似乎也不能成为低价输送土地的理由。这种默契，潜规则，私相授受，太容易滋生一些灰暗甚至肮脏的东西了。此轮反腐潮，在土地上出问题的官员难道还少吗？

　　书上说，绝对的权力产生绝对的腐败。

　　华贸背后的国华置业其实也不简单，早年它是中国神华和鲁能旗下的企业，也算有央企背景。只是后来神华和鲁能通过出让股份，基本退出了这家企业。现在国华的股东背景里，有一帮外资基金的身份，但真正的控制者并不明。

　　据拆姐所知，苏州华贸中心是苏州某区现任副区长的招商引资成果。

　　现在，就等着看三十天后，这场默契的输送交易如何众目睽睽地进行吧。

　　此刻，拆姐心里只有《让子弹飞》里的一句台词：

　　公平，公平，还是TMD的公平！