易宪容：当前中国个人住房贷款的风险有多高？

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　　可以说，今年上半年中国经济增长基本上是依托房地产市场的增长，比如住房销售面积达6.4亿平方米，同比增长27.9%；住房销售总额达4.9亿元，同比增长42.1%。而上半年中国住房市场繁荣又完全建立在房价快速上涨的基础上。这不仅表现住房销售金额增速远高于住房销售面积增速管近一倍，而且表现为不少一二线城市房价的疯狂上涨。

　　而今年上半年中国房地产的繁荣及不少城市的房价快速上涨的主要动力，并非市场经常所流传说居民手中钱多没有投资渠道，而多以是利用银行住房按揭贷款涌入市场的结果。因为，在2014年930号文件及2015年330文件之后，中国央行的货币政策不仅全面宽松，通过降准降息把中国居民购买住房的按揭贷款利率降到历史以来的最低，住房按揭贷款首付比例降得最低，而且更是鼓励持有更多住房的居民利用银行金融杠杆涌入房地产市场，从而使得中国居民的按揭贷款从2015年以来出现了爆炸式的增长。

　　现有的数据显示，国内银行住房按揭贷款从2011年的月均增长693亿元飚升到2016年上半年的月均3993亿元，增长5倍多。今年7月份更是增加4500亿以上。有人测算今年上半年居民的住房按揭贷款占GDP比重及中国居民按揭贷款月支付比重都达到上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的水平。

　　还有，中国人民银行第二季度货币政策报告显示，截至今年6月底，个人住房贷款余额达到16.55万亿元，按年增长30.9%。其中，今年上半年个人住房按揭贷款增加2.36万亿元，比去年同期多增达1.25万亿，6月末增速达32.2%，月度增量一直在创历史新高。这些数据表明，今年上半年中国的银行贷款增加到7.53万亿元，中国居民贷款增加2.95万亿元（占上半年整个银行贷款的比重达近40%）。也就是说，今年上半年通过个人住房按揭贷款，百分之四十的银行信贷资金流入房地产市场。银行信贷快速增长是今年上半年房价飚升的主要推手。

　　现在的问题是个人住房按揭贷款流入房地产市场，是流入实体经济还是在金融体系内循环推高资产价格？以及个人住房按揭贷款快速增长其风险有哪里，风险又有多高及如何来降低其风险？

　　首先，我们可以看到，尽管中国央行的货币政策报告把通过个人住房按揭贷款流入房地产的资金算作是流入了实体经济。这就是当前中国央行的货币政策报告或金融统计数据往往会强调有多少资金流入实体经济（过去金融统计数据是没有这个概念的），但实际上，在国家统计局的统计框架中，住房购买不是消费而是投资。如果住房的购买是消费，那么房价的上涨也必然会反映到居民消费价格指数上，十几年来中国房价这些快的飚升，中国居民消费价格指数岂能不疯狂上涨？如果居民消费价格指数疯狂上涨，中国央行的基准利率能够这样一降再降吗？如果当前大量银行资金通过个人住房按揭贷款流入房地产市场是投资而不是消费，也不是流入实体经济。

　　既然购买住房是投资，那么过度扩张的银行信贷涌向房地产市场当然不是流向实体经济而是在推高资产价格，吹大资产泡沫。由于政府对此认识不足，也就就是当前中国政府迟迟无法推出有效地遏制房地产泡沫的关键所在，也是这次六中全会罕见地指出要抑制资产泡沫的重要意义所在。所以，这次提出抑制资产泡沫，就是要降低金融杠杆或去杠杆，就是要抑制房地产的泡沫，否则是无法让中国经济走上正轨的。

　　比如，5月9日权威人士的讲话中就指出，树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤。也就是说，中国再不能用过度金融杠杆的方式来推高资产价格，来以此来保证GDP增长，而房价是不可涨到天上去，中国房地产市场存在泡沫就得挤出，否则随时都有可能引发系统性金融危机。所以，这次六中全会指出“抑制资产泡沫”，已经表明重点要放在挤出房地产泡沫上。因为这个历史以来全球市场最大的房地产泡沫，如果不挤出一定会出大事。

　　其次，个人住房按揭贷款快速增长的风险有多高。按照巴曙松的分析，中国的居民杠杆率近年来增长非常快，从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%，2016年这个数字估计会超过43%，到44%。而截止到2015年，英国、美国已经到80%以上，日本也超过了60%，所以中国居民杠杆水平低于发达国家。这就是为何年初时，有国家职能部门的领导认为中国居民债务杠杆率不高，个人住房按揭贷款仍然有较大的发展空间的理由所在。

　　但是，这里有几个问题要弄清楚。中国的人口结构无论是职业分布，还是收入差距等与欧美发达国家完全不同。比如中国有近一半农村人口根本就没有进入城市商品购买市场，许多农民购买住房债务比重或为零或很小。如果把这样大基数的农村人口也放在中国居民债杠杆率中来计算，当然会全面降低中国居民债务杠杆率水平。还有，中国不少三四线城市的房价水平也很低，而且这些城市的住房问题在上个世纪90年代就有很大程度改善。这些城市的居民通过债务方式进入房地产市场所占的比重同样会很低。如果剔除这些因素，仅是以中国发达经济及房价高的地区的居民债务杠杆率来计算，肯定是会奇高，远超越现在发达国家的水平。这部分城市及人口估计会占比中国人口25%左右。

　　还有，如果房价收入比（即总房价占居民家庭收入比重）、总债务率(即某套住房的所有开支，如还贷款、税收、水电费、贷款利率等占收入比重)、按揭贷款可负担比例（即个人按揭贷款占家庭收入比重）等。如果以这几指标来衡量，那么中国一二线城市肯定是奇高，甚至于北京及深圳可能都超过了纽约及伦敦等大城市。如果以这些指标来衡量，当前中国个人住房按揭贷款面临着巨大风险，随时都有可能爆发危机的风险。

　　但是，个人住房按揭贷款快速增长的风险为何没有暴露出来？它会在什么时候暴露出来？可以说，只要房价在上涨，那么住房的总价值也会上升。这时住房按揭贷款就不存在多大风险，其风险也不会暴露出来。十几年来中国的住房价格一直在上涨，当然个人住房按揭贷款增长最快，其风险也不会太大。但是，只要房价下跌，个人住房按揭贷款的风险都会暴露出来。特别任何一个地方及一个国家的房价是不可能永远上涨，当房价炒到天上时，周期性调整就是必然（目前中国还没有出现）。所以，当前那些房地产泡沫大的城市，房地产市场周期性调整是不可避免。当房地产出现周期性调整，房价出现下跌时，个人住房按揭贷款的风险也就会全部暴露出来。到那时，如2008年美国那种金融危机、经济危机也就会爆发。

　　所以，当前中国房地产市场的繁荣完全是过度金融杠杆或过度个人住房按揭贷款基础上的。这种结果不仅把房价推到了天上（如一线城市及部分二线城市），也把不少城市的地价也推到了天上，让中国房地产泡沫吹得巨大，更为重要的是大量的流动性在金融市场空转而不流入实体，使得民营企业投资突然全面迅速下降。如果这种局面不扭转，不仅让中国房地产市场及金融市场面临着巨大的风险，也让中国经济增长下行的压力会越来越大。

　　要降低中国住房市场的风险，最为重要的方式就是要让房地产市场回归到居住的功能，去除房地产投机赚钱的功能。这是把握当前抑制房地产泡沫的关键所在。如果中国的房地产市场生产的住房是给人居住的，主要是消费居住的功能，而不是当前不少人所强调的投机及赚钱功能，政府就得用住房交易税、交易所得税把住房的投资与消费严格区分，并对个人住房按揭贷款在利率、首付比重、贷款实质性审查等全面收紧来严格抑制住房投资炒作，而不是用所谓住房限制政策。如果还是让个人住房按揭贷款快速增长，并让它成为房地产投机炒作的主要动力，那么中国也离金融危机爆发不远了!