张平：七部委联手封杀“首付贷”意味着啥？

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　　经住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）、国家发展改革委员会（以下简称“国家发改委”）、人民银行总行（以下简称“央行”）、银监会等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。

　　所谓首付贷，即是通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。

　　一直以来，首付贷是否违规的问题，争议很大。也正因如此，此次对首付贷性质做出正式认定，由中央七部委联合下发的文件做出。这七个中央部委包括：住建部、国家发改委、央行、银监会、工业和信息化部、国家税务总局、国家工商总局。

　　这次“首付贷”正式被七部委定性为“违法违规金融产品”。而之前只是系统内部、央行的地方营业部，在进行业务交流和咨询时，被告知首付贷这类产品并不被监管层认可，但是，没有官方文件明确说明，首付贷是违法违规金融产品，而在这次七部委联合下发的文件中，已明确认定“首付贷”是非法的金融产品。

　　“首付贷”曾被视为帮助购房支付能力较弱的人群购房圆上“住房梦”的金融产品。在经过了长期的拉锯之后，终于迎来了“存留”的关键时刻。而不同于以往任何一个与房地产有关的金融业务，首付贷的命运，这次在中央七部委文件确认下，画上了句号。

　　对此，笔者认为，首付贷已经被认定为多地房地产市场波动的主要推波助澜者。在“去库存”的背景下，房地产市场的“去杠杆”也将随着首付贷的违法违规的认定而拉开帷幕。

　　现在问题是如何在“去库存”与“降杠杆”之间寻找平衡点，将是接下来国内房地产市场所要面对的重要问题。那么，这次七部委为啥要“兴师动众”的集体出手封杀“首付贷”呢？

　　首先，“首付贷”的很大部分游离于监管之外，潜藏着未知的金融风险。首付贷实际上只是一种通俗称谓，其涵盖的金融产品范围较广。一般情况下，部分首付贷是以个人消费贷款等科目由金融机构发放，还有部分首付贷产品由房产公司联手理财公司、P2P等金融公司的资金穿透而来，其间不少游离于现有监管体系的视野之外。

　　截止到2016年3月前后，某P2P行业组织公布的数据显示，由2016年3月，向前倒推8个月，深圳市通过线上渠道发放的首付贷为45亿元人民币，而该平台上的P2P公司，2015年全年发放首付贷约50亿元人民币。这还仅是一个平台在一个城市的数据。如果说看得到的风险，不能算风险，那么看不到的、潜伏在监管者视线之外的风险那才是真正的风险。

　　再者，“首付贷”是推高一二线城市房价的幕后元凶。目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市和部分热点二线城市的大中型房地产中介公司，都曾为自己的客户提供首付贷等金融服务，只是程度规模不同而已。

　　同时，部分房地产中介机构，通过收购等方式，已经拥有持有牌照的消费金融公司。可以肯定，一二线城市房价暴涨与首付贷等高杠杆金融产品的出现“密不可分”。现在，监管部门的意思是不希望一二线城市房价泡沫持续恶化下去。

　　最后，监管当局已经看出，肆意对房地产加杠杆，系统性金融风险实在太大。房地产市场的“首付贷”、“消费贷”的变相“加杠杆”行为类似于股票市场的配资行为。

　　而去年上半年，股市因场外配资而疯涨，下半年，又因场外配资被清算而暴跌。监管者担心去年股市的那一幕在后面还将在楼市上演。股市出现股灾对国民经济影响力有限，而楼市若因加杠杆而出问题，系统性金融风险不可低估。

　　更要命的是，首付贷是针对购房者在首付的阶段发放贷款，这部分贷款的利率将远高于按揭贷款。由于这部分放贷的资金来源复杂，监管层很难准确掌握房地产市场中的实际杠杆率。与其让首付贷的杠杆风险扩大下去，不如及时喊停将风险控制在有效的范围内。

　　国家七部委联手封杀“首付贷”，说明了楼市“去杠杆”已拉开帷幕。与之前犹豫态度相比，这次七部委对“首付贷”的封杀态度很坚决。这主要是：首付贷游离于监管之外，难以加以有效监控；首付贷是推高一二城市房价泡沫的主要力量；首付贷过高的杠杆率，将给我国金融体系带来风险已不可小觑。相信在“首付贷”叫停之后，国内部分城市房价的非理性上涨会得到根本遏制。