刘晓博：楼市股市异动！“赌徒”为何疯狂

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　　8月15日到19日，对于中国的楼市和股市来说，都是惊心动魄、血脉喷张的一周。

　　一、楼市

　　先看楼市，8月17日上海拍出了“人民币计价模式下”史无前例的单价地王。位于上海市静安区中兴社区的一副住宅用地，最终可售楼面地价拍出了每平方米14.3万元的超高价。这意味着，这块土地上建出的住宅，未来售价可能接近每平方米20万！

　　那么，这到底是一块怎样的风水宝地呢？从上图可以看出，这块土地位于上海内环以里，距离上海火车站2公里，距离人民大厦2.7公里，距离陆家嘴中心区3.6公里，旁边400米就有地铁站。

　　但另一方面，它在内环线以里的地面上，又是比较差的位置。有上海网友就揭发出来：在它的北面不到两公里处，就有一个火葬场！

　　我查了一下，此言不谬。如上图所示，在它的北面1.5公里处就是上海有名的宝兴殡仪馆。

　　那么问题来了：假如现在陆家嘴片区、靠近黄浦江边，拿出一块住宅用地拍卖，可售楼面地价能卖到多少元？我调查了几个资深的地产记者，他们普遍认为要到每平米25到30万了。

　　这的确是个令人细思极恐的数据。同样8月初，在香港的土地拍卖中，下图中的一块住宅用地仅拍出了每平米6.5万元的楼面地价：

　　可以看出，这块地虽然在香港不算一流的土地，但足以跟上海中兴社区的那块地相比。而且香港这块地有海景，没有“殡仪馆概念”，只是距离核心区稍微远了一点点而已。

　　在上海房价正在全面超越上海之际，昨天（8月18日）晚上郑州又传来令人震撼的消息。在郑东新区的土地拍卖中，融创和金茂两大开发商分别拿下了龙湖副CBD的13号和14号地块，用途均为低密度住宅。按照最大容积率计算，楼板价分别达到了3.63万元和3.69万元！

　　上图：龙湖片区的位置?

　　这意味着，大约三年之后在郑州位置一流的新区地段，将出现售价7到8万元每平米的商品房。而郑州的单价地王，已经赶超了广州的水平。这标志着部分二线城市，其楼市已经进入了疯狂状态。

　　上图：龙湖副CBD两块土地的位置

　　更令人震撼的是：如果说5月、6月的那一波地王主要是央企制造，后来随着新华社发声、监管层约谈，央企已经变得略微收敛。比如上述最新的三单地王，融信、融创为民企，只有金茂是央企。

　　民企都敢这样疯狂，无非是现在热钱太多、太便宜。有人口增量的大城市，其住宅用地被看做是低风险、高回报的优质投资项目。房企拿地不缺钱，加10倍、20倍的杠杆，都有资金跟随。

　　资金之所以敢于跟随，是赌两件事：第一，中国货币供应量偏快的局面很难改变；第二，中国城镇化必然是失衡的，人口在往二三十个中心城市（及其周边城市）集中。而上海和郑州，正是我此前在专栏里分析过的，中国三大三小6个人口增长中心之一。虽然上海人口2015年暂时中止了增长，但这种行政力量导致的逆转不会维持太久。

　　还是那句话：只要M2增速维持在GDP增速1.5倍以上，中心城市人民币计价的房价，长线仍然看涨。至于短线走势，要看政策。

　　二、股市

　　本周初，A股令人震撼地大涨，强势突破上证指数3100点，创出年内新高。周二、周三，就有了鼓噪重上4000点的声音。但随着深港通见光，大盘随即走软，连续调整了4天，但一直维持在3100点以上。

　　那么后市将如何演变？我的看法是，由于经济下行压力再度增大，货币政策面临再度微调，方向当然是迈向宽松。虽然央行一直咬牙坚持，但大家都认为很难挺太久。降准和降息，年内或许都可以看到。

　　所以，上证指数在未来或有继续创年内新高的能力，但指数的空间不大。为了防止资产泡沫，同时也为了改善业绩，未来若指数再度上冲，“国家队”可能会有减持行为。事实上，本周就有国家队减持银行股的传闻。

　　年内，A股仍然是鸟笼行情，只是调控的区间会有所变化。现在IPO节奏明显在加快，为了IPO也需要让指数往上走一走。从恒大概念股（万科、廊坊发展、嘉凯城）最近表现看，证监会监管的尺度似乎在放松。所以，抛开大盘做个股，或许会有所斩获。其中，国企改革概念仍然将是主线，尤其是未来有“骨干员工持股”概念的，可能被炒作。整体上，仍然不能恋战。原因很简单：股市政策仍然是不透明的，你永远玩不过机构，特别是国家队。