张敬伟：难解的楼市二元方程式

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　　最新统计数据显示，中国7月70城房价指数连续10个月延续涨势，且涨幅进一步扩大，新建商品住宅价格同比上涨的城市个数有所增加；不过较上月，房价上涨动力整体略有减弱，尤其是前期上涨过快的一线和二线热点城市。

　　形成鲜明对照的是，17日上海一天诞生三个“地王”。尤其是，融信中国以110.1亿元摘得合并后的新静安区中兴社区两幅地块，楼面价10.03万元/平方米，溢价率139%，成为中国土地成交史上单价“地王”。

　　今年供给侧改革的五大任务中，楼市去库存是政策面关切的重点。但马上就要进入第四季度，楼市去库存的情况可能和年初的计划迥然不同。去年开始，各地松绑楼市，如解禁多套房限购，在商贷和公积金贷款利率、首付方面实施宽松等举措。目的，以此催化楼市消费热潮，消化掉多年来积累的楼市库存沉疴。然而，政策性宽松的市场效果是，一线城市、一线卫星城、二线城市先后出现楼市销售热潮，但是三、四线城市的库存却难以消化。

　　楼市风景，呈现出诡异的风险乱象。没有库存压力的一二线城市可能走向失控的虚热，存在库存压力的三四线城市依然背负着难以解套的压力。市场反应不按照政策设计的节奏走，凸显中国楼市积累的矛盾太多，调控太难。因而，这也难免让市场想起以往楼市宏观调控的尴尬来，宏观调控在市场面前总是变成“空调”。

　　政策设计的剧本，何以一到市场就演绎为荒腔走板的剧情？各地还是没有把准楼市的脉搏，尤其是没有根据不同线际城市的特点来实施针对性的楼市去库存之策。当一二线城市接力高涨一番后，因城施策的调控才被提起。但是一二线城市的虚热惯性一旦形成，即使重启限购来“制动”，也很难让楼市降温。上海、深圳、苏州、南京乃至弱二线的合肥等城市先后实施楼市限购，但是上海一天三大“地王”的接力狂欢，凸显楼市调控之难。

　　一二线楼市的“地王”狂欢，和今年楼市去库存形成了反讽。因为政策的关切点是在三四线楼市去库存，但是市场热点却是一二线楼市的高房价以及由此产生的楼市投机。政策和市场的不同步，昭示着因城施策的方向性正确，很难在各城取得预期的市场回馈。

　　7月70个大中城市的楼市价格变化，亦凸显今年剩下的几个月去库存任务相当艰难。楼市两极现象，让政策面两头难顾，热点楼市要降温，其他楼市要升温。如何因城施策？热点楼市可以通过严苛的限购来解决--基于地方政府的利益，也未必能够限购到位。对于三四线楼市，要想要市场温度升起来，则更为困难。市场、资本和人流具有趋利属性，一线楼市有利可图，各路资本都会蜂拥而上，限购调控反而会激发资本更大规模的流入。中国市场的人员流动也是如此，长期以来，一线城市和东部发达地区，成为人流聚集区域。发达地区的城市，楼市库存压力小，楼市上涨的趋势也很难抑制住。

　　三四线楼市、尤其是中西部地区的三四线楼市，大抵成了人口净流出城市。这些城市对于本地人没有吸引力，更难吸引外地人口，上一周期积累的楼市库存很难卖出去。在此情势下，降价、补贴、就地落户的城市化、以及政府购买作为经适房的努力也无法从根本上去库存。

　　针对楼市现状，解决之道除了因城施策，还要警惕楼市存在的系统性风险。对一二线城市而言，“地王”频现绝非利好，各地城市的限购之策还需加码加力。否则，热点楼市的虚热也可能会给下一经济周期带来库存压力。更重要的是，资本过度聚集于楼市，也使实体经济缺金少银，不利于产业转型升级。更要者，楼市资本积累过度，也容易造成升杠杆并引发系统性的金融风险。

　　对于三四线楼市，还是要摸清库存底账。对于已经累计无法消化的楼市库存，以常态办法无法消化的情势下，不妨采取非常规的休克疗法，该收回的土地就收回，该放弃的就放弃。这也许会导致暂时的银行呆账增加，但长痛不如短痛，去疴不能讳疾忌医。

　　中国楼市，库存要去、泡沫要控、风险要防，手段更要多元化。这是一道难题，也考验政策面的智慧与决心。