张平：房价高怪货币超发和高地价是否靠谱？

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　　8月11日，在博鳌房地产论坛上，著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲表示，房价高不能简单归咎于货币超发，同时他指出，房价高怪地价也太外行，“大家都抱怨地价太高了，你嫌高可以不要拍”。樊钢还认为，“很多是因为我们内部在引导，引导房价涨上去”。

　　樊纲话一出，马上就在业内炸开了锅。有人觉得他讲得有道理，更多人觉得货币超发和地价高就是房价高的主因。现在的状况是，政府、开发商、银行、老百姓谁都不希望房价出现过快上涨。而事实上，现在的一二线城市房价涨得让人担忧，究竟谁是高房价的背后推手？

　　问题一：高房价不能完全归咎于货币超发？

　　按照樊纲先生的说法，即便是近年来央行货币超发，这个超发货币也可以流向其他领域，所以并不是央行将货币之水引向楼市的，而是社会流动资金自已选择了流入房地产，并推高了房价。

　　实际上，2008年我国的M2规模只有47万亿人民币，而到了2016年6月份M2规模已经逼近了147万亿人民币，中国的M2规模已经是GDP的2倍多。也就是说央行在短短的七八年时间内，使M2规模一下增加了100万亿，而这些增加的M2中很大一部分都通过贷款的形式进入到了房地产领域，如果全流向商品流动市场，那我国的通胀率肯定会高得惊人。

　　为啥央行货币超发后，大量信贷资金都流向了房地产业，并且推升了高房价？一方面，正因为央行货币的超发，使我国每年隐性通胀率接近于7%（M2-GDP）。同时，国内投资渠道相对匮乏，缺少相对安全稳定的投资品种。而房地产业持续不断的财富效应，吸引着各路资金源源不断的流入。

　　另一方面，现在的实体经济特别是一些传统的制造业风险已经非常大，而且利润都很微薄，所以中小企业即使有资金一般也不敢投，都愿意将资金投向房地产领域。最近刚刚发布的数据，2800多家上市公司里面，40%的上市公司，去年一年的利润都不到1500万，而随便炒几套房，利润可能就是几千万。

　　所以，笔者认为，央行货币的超发不能完全说是导致高房价的诱因之一，中国高房价主要还是经济结构的畸型所致，就是中国经济过度支持并依赖于房地产业繁荣，而忽视了实体经济健康发展所带来的苦果。

　　试想，如果虚拟和实体经济平衡发展，两边都有较好的赚钱效应，那么大量的社会资金都会更青睐于房地产领域吗？所以接下来，摆脱对房地产的过度依赖，发展实体经济，这才是中国经济的出路所在。

　　问题二：高地价推升了高房价对不对？

　　按照樊纲的说法，土地市场实行的是“招拍挂”制度，公开透明，如果你觉得地价太高，可以不要拍。房价高怪地价贵太外行了。不过，也有很多人担心，现在一二线楼市“面粉”比“面包”还贵，将会催涨高房价。

　　事实上，如果地价畸高不下，开发商造房成本也会大幅攀升，一手商品房价格不涨才是怪事。现在问题是谁是高地价的幕后推手？我认为当前土地市场名义上搞市场化，实际上并没有完全按市场规律来运行。

　　其一，一二线城市房地产频现地王，而动辄数万元/平米的楼板价令民营开发商心惊胆寒。真正敢于“不计成本，一掷千金”的拿地当地王的主要是由央企、国企背景的开发商，他们可以轻易的从银行加杠杆借到廉价贷款。这既是对民营开发商投资挤出效应，也会造成部分城市地价因“高杠杆”而虚高不下。

　　近日有媒体称，（开发商）基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。”这也表明，不仅是拿地资金开发商靠银行贷款，甚至连买地的保证金都可以通过融资方式进行支付。这么做潜在的金融风险巨大。

　　其二，当前土地市场实行的是“招拍挂”制度，但是地方政府出于对“土地财政”的依赖，人为的减少对土地的供应量，造成土地供应的稀缺。

　　其实若想让土地价格降下来也可以，就是地方政府在遏制房地产过度投机之外，向市场供应更多的土地资源，并且大幅降低国有开发商的资金杠杆率，这样才能真实反映市场供需，平抑过高的地价。

　　中国高房价是不是货币超发和高地价的错？在货币超发问题上，樊钢先生讲得有些道理，货币超发只会造成所有商品普涨，而只有在经济和信贷结构畸型状态下，超发货币才会导致房价被人为恶炒。同时，高地价肯定是高房价的原因之一。目前高地价主要是土地没有完全市场化，除了地方政府刻意减少土地供应推高房价外，国有开发商不计后果的暴炒也是地价上涨的元凶。

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