易宪容：上半年一些城市房价疯涨与供应有关吗？

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　　今年上半年，不仅一线城市房价疯狂上涨，而且也引发不少二线城市的房价疯狂上涨，如苏州、南京、合肥、厦门、郑州等，如同一波传递比赛，先是一线城市，然后很快就传递到二线城市。对于今年上半年一线城市的房价疯狂上涨，在全国人民呼声下和在中央政府的要求下，上海及深圳很快就做出对房地产价格疯狂上涨进行调整的政策。而一线城市房地产市场一调控，这种房价疯狂上涨很快就传递到了苏州、南京等城市。

　　而且这些二线城市的房价疯狂上涨，并引发土地价格飚升，本来这些城市很快就应该采取相应措施的，但是直到最近中央政治局会议要求“抑制资产泡沫”，苏州、南京、合肥等城市才慢慢地开始采取抑制房地产泡沫吹大的调控政策。我早就说过，由一线城市的房价疯狂上涨传递到二线城市的房价疯狂上涨，对于这些二线城市政府来说，时间延续得越久，这些二线城市政府越是高兴。这些城市政府早就偷着乐。因为，这些城市房价疯狂上涨，不仅当地的GDP上去了，而且土地财政也化解了，政府官员的业绩也来了。但是这些房价的疯狂上涨，不仅严重损害广大的中低收入民众的利益，也给中国金融市场及经济带来巨大的危害与风险。所以，5月9日《人民日报》权威人士讲话就认为用高杠杆来拉动经济增长不是持续的，房地产的泡沫就得抑制。

　　而且这个讲话的精神在7月底的中央政治局会议上转化为下半年要“抑制资产泡沫”的经济任务。在这种情况下，这些上半年房价疯狂上涨的二线城市政府都不得不出台抑制房地产泡沫宏观调控政策。有人认为，当前这些城市出台的房地产宏观调控政策最逗人，不仅不能够起到抑制房地产泡沫的作用，反之是一种饥饿营销，鼓励更多的人涌入房地产市场。

　　我也早就指出，当前这些二线城市的房地产限购限贷政策，基本上是玩假的，是玩给中央政府和民众看的。意思就是说，中央政府不是要抑制房地产泡沫吗？地方政府就如过去一样也台限购政策来抑制房地产泡沫，但是这些限购政策的核心都是逗着玩的，不仅不能够抑制高房价或房地产泡沫，反之还可能是再次推高这些城市房价的动力。

　　因为，这些城市限购政策的核心就是如何鼓励更多的外地居民进入该城市房地产市场。也就是说，不管外地的居民在其他地方有没有住房、有多少住房，你来当地购买一套住房就不限购，但在当地购买第二套住房我就限购了。也就是说，这些城市住房本来是限购的，现在让外地居民来购买就是优惠了，否则不购买错过了这个机会可能没有了。也就是所谓的饥饿营销。比如，苏州政府出台的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》就规定，从该规定实施的时间开始，非苏州居民购买第一套住房，仍不受任何限制，但非苏州居民购买第二套住房时，必须提供个人所得税或社保缴纳证明。

　　尽管其他二线城市的房地产调控政策与此有些不同，但大同小异，目的还是以饥饿营销的方式鼓励更多的居民涌入房地产市场。而不分居民购买住房是投资还是消费，更不用税收政策把投资与消费区分开，用税收政策抑制房地产投机炒作了。在这种情况下，当地的房价只能会越是调控越高，这些政策要抑制房地产泡沫几乎不可能。

　　还有，这些二线城市房地产宏观调控政策的理论前提是，今年上半年以来，这些城市的房价之所以会疯狂上涨，就在于住房供求失衡，就在于住房供应量太少，因此如何来遏制这种房价过快上涨，就得增加土地供应，让房地产商生产更多的住房，而且增加土地的供应并能够把土地的价格控制在他们认为的理想范围内，这样房价就可以稳定了，那么这些城市的房价也就不会再疯狂上涨了。

　　但实际上，作为一个完全由过度宽松的金融杠杆或银行信贷推动的房地产市场，它基本上已经是一个由投资或投机为主导的市场。这个市场住房的消费属性功能基本上退化，多数住房是投资品或金融品。在这种情况下，住房的价格不是由于住房的实质性的供求关系来决定而由市场的预期来决定，而市场预期又取决于金融市场利率水平、金融杠杆的高低及信贷可获得性的容易程度等。只要金融条件满足，市场预期房价上涨，投资者就会涌入房地产市场，并进一步推高房价。反之，如果市场预期房价下跌，投资者会全部退出市场。所以，上半年这些城市的房价快速上涨与住房的实质性供求多少没有关系，完全是相关的税收政策及金融市场条件引导预期的结果。

　　如果这些城市的房地产限购限贷政策不能够引导市场预期逆转，反之还以房价上涨预期来引导居民进入房地产市场，那么住房供应量增加最多、最大，对抑制房地产泡沫根本起不到一点作用，反之还会把房地产泡沫越吹大，由抑制房地产泡沫的政策转化吹大房地产泡沫的政策。

　　再就是，当前中国房地产市场价格既不是成本定价，也不是由土地价格决定房价的，而是房价决定了土地的价格。只要房地产开发商预期房价还会上涨，房地产开发商就有动力以更高的价格拍买土地。如果房地产开发商预期房价不会再上涨，他们不仅没有动力推高房价，也没有动力去获得土地。所以，抑制房地产泡沫并不需要在土地拍卖上做过多文章，文章还得在房价上，在房价的预期上。但是，当前这些二线城市的房地产限购政策根本就不在这个方面入手，而反之在一些起不到作用的细枝末节上太做文章，让人摸不到边际。

　　所以，我一直强调，抑制房地产泡沫，如果不用税收政策把住房的居住功能与投资功能严格的区分开，并让住房回到它的基本的居住功能，通过信贷政策去除房地产的赚钱效应，那么要做到这点是不可能的。而当前的一些城市的房价疯狂上涨与住房实质性供求没有多少关系，它完全是不合理的税收政策及过度扩张信贷政策所造成的结果。