易宪容：地方政府所谓住房限购政策是玩假的

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　　从最近的报道消息来看，由于中共中央政治局会议明确地提出要抑制资产泡沫，要抑制房地产泡沫，所以不少今年早此时候时房价上涨得飞快城市的地方政府又开始采取所谓的住房购限政策了。即所谓的购买了一套两套住房没有还清贷款的住房投资者不能再利用银行贷款，即所谓没有缴满一年或两年或三年社保的人不能够在当地购买住房。这些地方政府所出台的房地产政策看上去是要购买住房的需求，限制房地产的炒作，但实际上这些政策的出台都是玩假的。因为，这些房地产限购政策从2011年推出以来，根本上就没有起到过任何作用，甚至于成了这些城市房价推高的重要原因。

　　因为，可以看到，2010年国务院推出了房地产的国十条，如果按照国十条的基本精神及原因，即用经济杠杆来限制房地产的投机炒作，那么不仅中国房地产市场会出现重大的调整，而且房地产市场的利益关系也出现重大变化，但是当时政府的职能部门看到这种情况，可能对房地产既得利益不利，看到这些政府职能部门的权力将丧失，从而不得不推出所谓的住房限购买政策，从而让国十条的基本精神与原则成了一张空头支票或不落实。

　　事实上，政府职能部门出于私利（即这些部门能够掌握更大的房地产宏观调控的主动权）出台所谓的房地产限购政策，对房地产的投机炒作所起到作用十分有限。因为，对于房地产投机炒作者来说，只要房价在上涨，只要住房限购所需要地成本低于房地产价格上涨收益，住房投机炒作者就能够通过各种方式来突破这种限购进入市场。事实上，在房地产限购政策出台之后，不仅没有让快速上涨城市的房价受到遏制，反之，由于限购政策的出现让一个与突破这种限限购政策相关的行业立即出现。北京是这样，上海也是如此。而限购政策出台得益最多的当然是推出这些政策的政府职能部门，及突破这些限购政策住房投机炒作者，而受到伤害的当然是绝大多数中低收入的购买住房者。

　　还有，2013年下半年开始中国房地产出现周期性调整及2015年下半年开始一些城市的房价出现疯狂上涨，是否是这些城市的住房限购政策启动及放开的结果，答案是完全否定的。前者是中国的房地产市场根本不可持续发展而出现的周期性调整，后者则是中国政府采取一系列过度房地产救市政策的结果。可以说，从中国央行2014年930文件还是2015年330文件，都有一个清楚的取向，就是让过度信贷扩张的政策（或低利率及低首付比例）刺激持有更多的住房的居民进入房地产市场。也就是说，从2015年下半年开始，中国一些城市房价的开始疯狂上涨，并非是放开当地的住房限购令的结果，而是中国央行过度的信贷扩张政策的结果，与住房限购政策的放开根本就没有关系。

　　在中国央行过度扩张的信贷政策刺激下，让中国持有更多住房的居民涌入房地产市场。可以看到，今年上半年，仅仅是个人住房按揭贷款月均就比2012年增长了5倍以上，中国的银行信贷有三分之一以上通过个人住房按揭贷款进入房地产市场。所以，今年一些城市的房地产价格疯狂上涨，并非是这些城市住房限购政策放开的结果，而是央行过度信贷政策扩张的结果。如果要抑制当前中国房地产市场的泡沫或抑制这些城市的房地产泡沫，那么采取收紧住房限购令的政策只能是对牛弹琴，或就如早几年那样，这些地方政府抑制房地产的泡沫只是玩假的，这些地方政府根本就不希望让当地的房地产泡沫得到抑制，反之房价涨得越高越好，房地产泡沫吹得越大越好。如果中央政府看不到这点，还是让这些城市的地方政府对抑制房地产泡沫玩假的，让当前这些城市过高的房价继续下去，不仅中国经济的风险会越来越大，而且中国绝大多数民众对中国政府信任度也就会越来越低。

　　中国房地产的住房限购政策之所以对地方政府来说是玩假的，因为这些限购政策不仅可以由地方政府可操控，而且表面上也响应了中央政府抑制资产泡沫号召，以假面具来掩盖其房价上涨真相，迷惑广大民众。所以这些限购政策会在一些城市地方政府大行其道。但经验与理论都证明这类的政策对抑制房地产泡沫来说所起到作用十分有限，甚至于负作用。因为，中央政府及绝大多数民众要认清这种真相。特别是中央政府如果不认清其真相，要通过这样的政策来抑制资产泡沫是根本不可能的。因为地方政府的住房限购政策本身就是玩假的。