刘晓博：一个大利空突袭楼市！

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　　千万不要以为银监会只能管银行，保监会只能管保险，证监会只能管股市！

　　昨天，银监会打了股市一闷棍！一份收紧银行理财的征求意见稿，把A股直接逼得跳了水。

　　到了今天，证监会打了楼市一闷棍！

　　据人民网记者报道，证监会官员在周一的保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

　　人民网的报道还说：在债券发行方面，部分规模较小的房地产企业也面临被阻断的局面。交易所官员表示，在防风险的整体思路下，一些三、四线城市的小规模房企，即使符合发债标准也会被劝退，防止以后可能出现风险。

　　那么，证监会此次出手，对房地产市场意味着什么？

　　1、这事实上是在贯彻中央政治局会议提出的“抑制资产泡沫”的要求，控制土地价格，降低出现地王的几率。

　　众所周知，最近三个月来，在上海、深圳、苏州、合肥、南京等热点城市，屡屡出现挑战购房者心理极限的地王，引发了一些地方房价恐慌性上涨。有钱创造地王的，要么是央企，要么是上市房企，或者是两种身份兼具。这些企业更容易通过股市或者银行拿到低成本的钱，所以有底气创造地王。前一段时间，部分央企被监管部门约谈，行为有所收敛。此次证监会出手，可以遏制上市房企的拿地冲动。

　　2、短期看，这是房地产市场的利空；长期看，是利好。

　　土地价格失控，必然造成房价失控，这对于房地产市场健康发展非常不利。所以，证监会出台的这样政策对楼市平稳发展构成长期利好，但对于炒房客来说，构成了大利空。这项政策的出台，也再次证明管理层对楼市的看法变了，不愿意看到楼市暴涨。

　　3、管理层意识到，通过加杠杆的方式不可能给楼市去库存。

　　此前我在专栏里曾比较过去年6月、去年12月和今年6月的全国商品房库存量，结果发现虽然最近半年住宅库存略有减少，但一年来反而上涨。到今年12月的数字出来的时候，你就会发现，全国楼市库存必然是上升的。为什么会这样？原因很简单，去库存的种种优惠政策，刺激了开发商继续上新项目。

　　管理层显然也注意到了这个问题，此次他们不仅在股市上出手，还在债市上出手，控制开发商层面拿地、上项目的“加杠杆”，应该说策略得当。

　　4、可以想见，随着热点城市不断出台新的限购、限贷政策，再加上从股市、银行贷款、债市上控制开发商的资金来源，楼市将迅速趋冷。

　　但另一方面，按揭的利率仍然处于有史以来最低位。这两方面因素共同作用下，房价很难出现暴跌，但成交会下降。这将给刚需购房者带来比较好的出手机会，对于加杠杆炒房者来说，赚钱的机会基本上消失了，弄不好还会亏钱。