洪巧俊：鹰潭消化完千万平方待售房需要百年大计

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　　这是最新一期《中国经济周刊》提供的一组数字：

　　整个鹰潭市商品房库存面积357万平方米；

　　新建楼盘750万平方米；

　　鹰潭市销售最好的一年也只卖出了80万平方米；

　　有关负责人说，消化完这些新建楼盘大约需要10年的时间。

　　巧哥用一句当今流行的话说就是：“理想很丰满，现实很骨感”。10年消化完这750万平方米新建的楼盘，只是一个美好的理想，可以说这是不可能的现实。

　　鹰潭一年卖出80万平方米只能成为历史，这是因为购房不再热，而是走向了低迷，且低迷是个漫长的时间，新楼盘也就大多变成了库存房。

　　鹰潭市商品房库存面积357万平方米，加上新建楼盘750万平方米，一共有1100万平方米待售。如今有购买力的家庭大都买好了房，有的一家几套房，他们大都不需要再买房。

　　鹰潭卖的最火的时候，恰恰是炒房炒得最热的时候。炒房者不是买几套，而是成批团购，在这个高峰期一年卖了80万平方米，我倒是相信，但这样的高峰期已是一去不复还了，也不可能再出现，因为“炒房团”早已转行了。

　　那个时候买房不仅能保值，还能赚钱。如今房价在下跌，房子在三四线城市不再保值，且二手房难以脱手，因为从今年5月1日开始，卖房还要交增值税。这就是鹰潭采取补贴，购房依然遇冷的重要之因。

　　由于要交增值税，房子难脱手，但手中有钱做什么，懂收藏的人搞收藏，因为收藏的东西可直接交给下一代，即使卖，不在市场卖也不用交税，而不懂收藏的人，就买黄金，玉石等，这也是黄金近来大涨之因。

　　鹰潭华东交通枢纽这个优势不再，人流、物流、现金流已逐步弱化，人气、财气远不如5年前，城市聚集不起人气，楼盘就可能成为空城。有人气，人流量大的地方，往往购买力就大，这是因为需大于供。比如写字楼集中的地方，人流特别大，各种服务业蓬勃发展，生活尤其方便，想吃什么，想买什么，下楼就是。而人气不旺，买包盐也要跑很远，这样的楼盘显然不好销售。

　　再说，买房要市民手中有钱，鹰潭经商的多，以前经济形势好，生意好做，钱好赚，可消费资金多，他们纷纷回家乡购房，这几年经济低迷，钱难赚，有的连固本都难。鹰潭卖眼镜、做木雕的多，如今不少木雕厂、傢俱厂不景气，有的拖欠工资，有的面临倒闭，显然没有钱再回家买房。政府补贴300元，就是补贴再多，他们也无力回家乡购买。

　　鹰潭的商品房基本处在饱和状态。前面说了，有能力的人早买房了，可能一家几套，在当前形势下，出于保值不会再买；而那些经商的，由于受经济低迷影响，也大都对购房兴趣不大；至于偏远山区的农民，有的连孩子读书，老人看病都拿不出钱来，哪能买得起房？

　　未来的20年，鹰潭平均每年能销售20万平方米，也就很不错，那也只能销售400万平方米，剩下的700多万平方米，可能70年也销售不完。为什么？再过10年之后，这些独生子女成家后，试问有哪个家庭不是几套房？到那时，最不缺的就是房。所以说，鹰潭恐怕100年也难以消化完这些库存房。

　　我说，鹰潭100年也消化不完库存房，还因为鹰潭市一个很小的地级市，也是一个经济欠发达的地方，人口又少，根据江西省统计局数据显示，至2014年年末，鹰潭全市常住人口为114.76万人。鹰潭市商品房库存面积357万平方米，加上新建楼盘750万平方米，一共有1100万平方米待售，鹰潭市需要人均购买 10平方米才能购买完，这有可能吗？

　　《中国经济周刊》报道说，浮梁县的官方数据显示，商品房的库存大约为40万平方米。但据浮梁县当地的一位建筑商实地进行的统计，浮梁县一共有19个新楼盘，每个楼盘按十几万平方米算，新建楼盘共有200多万平方米。仅4万城镇人口的浮梁县建200多万平方米的楼盘，人均达50平方米，这种扩张是不是昏了头？没有空城或鬼城才怪呢？

　　所以，千万别鼓励农民进城买房，那是在坑老实人。

　　这也是盲目扩张，不顾实际“种”房子带来的库存压力。不少地方房地产占了当地财政的“半壁江山”，如果房地产销售不景气，当地的财政压力会越来越大。

　　当然鹰潭也有不少富豪，但他们早在北京、上海、深圳一线城市买房，有的在杭州、南京、厦门这样的二线城买房，这些城市中心的房，不但不会贬值，而且一直在看涨。因为这些城市资源多，就业机会多，机遇多，人气旺。

　　日前，去湖南开时评研讨会，与北京房地产专家、老朋友童大焕再次相聚，我们再次谈到城市空城与鬼城的问题，他的观点是二线以下的城市的房子难以保值，就是购买二线城市的房子，也要买繁华中心地段，这个观点巧哥很赞同。

　　鹰潭虽然是商品房库存压力较大的城市，但巧哥认为这是中国的一个缩影。由于过度加快城市化，城市盲目扩张，试问当今，除了那一二线城市外，还有哪些城市没有库存房压力？这些城市有一个共同特点，那就是房子建得太多，而相比之下人口又太少，城市本身的辐射力较弱。

　　鹰潭，说10年消化完库存房，那是痴人说梦，百年大计或许有可能。