刘晓博：刚刚，政府对楼市放出狠话！

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　　今天上午，2016年第三次二十国集团（G20）财长和央行行长会议在四川成都举行。

　　中国财政部长楼继伟在会议上表示：应该改革房地产税制，遗憾的是目前还没推出来，除了信息收集困难，还有利益调整的阻碍。下一步会义无反顾去做，这也是我们的任务。

　　毫无疑问，这是一句狠话，无论是对楼市和中国经济都是这样。

　　由于中国的城市建设用地产权归国有，我们买到手的只是房子，我们的房子被允许在70年租借期里放置在中国的土地上。至于70年之后，我们的房子还能不能放在这片土地上，其实是不确定的。而且，我们在买房子的时候，通过开发商一次性缴纳了70年的土地使用费。所以，在这种情况下开征房地产税是否合法，仍然没有获得全社会的共识。

　　按照十八届三中全会确定的“税收法定”原则，开征一个新税种不能由国务院或者某个部委说了算，而是要通过立法，通过全国人大的表决。所以，房地产税距离我们仍然有相当距离。

　　由于经济下行压力巨大，货币政策用到了极致，中国已经陷入了“流动性陷阱”，急需扩大财政支出来刺激经济。但悲催的是，近年来随着经济不景气，中国的财政收入从2014年开始，结束了两位数增长。

　　2014年全国财政收入同比增速只有8.6%，创下1991年以来最低点；到了2015年增速只有8.4%，收支缺口高达2万亿。2016年上半年，财政收入增速进一步下降到了7.1%。

　　所以，国家显然有足够的动力去寻找新税源。尤其是看到西方国家，其房地产税占了地方政府支出的超过一半，所以开征房地产税的愿望更加强烈。

　　但问题是，开征房地产税和目前房地产去库存的政策显然是矛盾的。过去一年多，国家为了多卖房子，先是承认并鼓励了改善型需求，随后开始承认投资性需求。到了今年一季度，甚至出台政策鼓励个人多买房子，为社会提供出租房源。

　　正是基于这种政策变化，我做了三个判断：第一，中国的房地产税开征仍然需要相当长的时间，至少四五年；第二，未来不会有累进制、惩罚性的房地产税；第三，真正有条件开征房地产税的只是数十个中心城市、经济发达城市。

　　我现在想讨论的是，楼部长“义无反顾”之后，会不会有累进制的、惩罚性的房地产税？至少一线城市会不会有？

　　所谓累进制、惩罚性的房地产税大概是这样的：每个家庭可以有一套房子（或者相应人均面积）免征房地产税，这是对我们一次性缴纳了70年土地使用费的折让；从第二套房子开始，逐步提高征收的税率。到最后，拥有5套或者10套房以上的家庭或者个人，完全无法通过出租房屋抵消房地产税，只能卖掉房屋。由此，引发房价的下调。

　　当然，这个累进制可以是温和式的，比如让五六套房子的人仍然可以承受，七八套以上的才必须卖房子。也可以是激进式的，让三套房以上的人必须卖房子。

　　可以预见，如果出台比较激进的累进制房地产税，将产生如下影响：

　　1、把富人的资产从房地产领域驱赶到大金融市场，所谓大金融，包括债券、股票、私募股权、信托、理财等产品。从国家战略上看，的确需要这样，因为中国正准备从“印钞票时代”向“印股票时代”转变。

　　2、一线城市最有可能出台比较激进的房产税，若如此短期会对房价产生抑制，但长期仍然看涨，因为这些城市有持续的人口增量。别看最近北京、上海人口有所下降，这是在行政手段强制下出现的暂时现象。以日本为例，全国人口已经开始下降，但东京人口仍然不断上升，俄国首都莫斯科也是这样。

　　3、累进制房产税打击的仍然是中小城市、非一流度假区、郊外的房子。这类房子很难转移房地产税，可能被拥有多套房的人率先抛售。但由于缺少接盘人，房价会断崖式下跌。

　　4、在累进制房产税和中国总人口见顶双重因素打击下，一批人口严重流失地区的过剩房屋只能拆除，按照废品处理。

　　5、绝大多数中小城市其实无法开征房地产税，因为开征成本会非常高，由于无法通过租金转嫁税收，居民抗拒性会非常强。如果强行开征，意味着上千个小城市的房地产市场将猝死、消失。

　　6、累进制房地产税如果出台，股市会大涨，券商股更是如此。因为这是房地产的大利空，是金融市场的大利好。但银行股可能会大跌，这意味着按揭风险的集中爆发。

　　7、离婚率显著上升。

　　8、楼部长义无反顾之后，正在趋冷的楼市会变得更冷。将会有更多的有钱人考虑到国外买房子。但金发碧眼的老外也正在准备为中国购房者设套，比如新西兰、加拿大、澳大利亚都准备这样。爱房子的中国人，将面临资产选择的全球性困境。

　　以下两点是我个人的猜测：

　　如果房地产税开征，国家可能会突然送个名义上的大红包给你：你房屋下面的土地，国家送给你了。只要你每年缴纳房地产税，这土地就是你的。

　　还有一点是肯定的：未来的房地产税是因城施策的，每个城市的税率都不会一样，很多人口严重流失地区也许会全面免征。