吴其伦：以房养老极不靠谱，建议政府尽快叫停

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　　7月15日保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点期间由2016年6月30日延长至2018年6月30日，并将试点范围从原有的北京、上海、广州、武汉四城扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。

　　2014年7月1日起，保监会推动“以房养老”在北京、上海、广州、武汉四地试点。然而，两年的试点眼看就要到期，四地却总共只有59户投保，武汉仅有一户参加。

　　如此惨淡的试点结果，是意料之中的事。因为绝大多数老人希望把房子留给子女，“我和老伴的退休金就能养活我们老两口，为什么要把房子抵押给别人？”武钢退休工人老廖表示，自己百年之后，房产肯定要留给儿子，“抵押房子养老，那我生儿子有什么用？”。老廖说出了相当一部分老年人的心声。而此前由华中师范大学发起的一项调研显示，武汉近99％的子女反对父母以房养老。

　　那么，“以房养老”还有必要试下去吗？笔者以为，完全没有必要，应尽快叫停以房养老，因为无论从产品设计，还是产品回报，还是销售手法，以房养老都不靠谱。

　　让我们看看独家开办以房养老业务的幸福人寿是怎么做的吧。

　　产品设计方面，幸福人寿的解释是：以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　很多人以为，老人养老即为养病。事实上，这样的认识是严重错误的。因为无论是健康老人，还是患病老人，他们的养老需求最核心的体现应该是提升生活品质，享受晚年生活。老人将房屋抵押，其所获资金一定低于原值；按幸福人寿的产品设计，老人抵押房屋后，将定期、分期获取养老金。这样，老人每次获取的养老金偏少，过惯了节俭生活的老人，一定不舍得改善自己的生活。故此，抵押房屋养老难以真正提升老人生活品质。

　　产品回报方面，幸福人寿的如此设计的：以65周岁男性，房产有效保险价值500万为例，老人每月领取养老金为15155元，直至去世。

　　中国城市男性居民的平均寿命为76岁（2013年数据），按幸福人寿的产品设计，65岁老人参与以房养老后，可领取11年养老金，总计2000460。以一套价值500万的房子参与以房养老，仅能拿回200万的养老金。即便老人再多活11年（活到87岁），也只能拿回400万的养老金。以房养老的设计者、运营者，你们也太会算计了吧？

　　销售手法方面，幸福人寿是这样介绍的：“与这些老人的联系沟通、进行产品介绍，主要通过以下步骤：电话约访老人，面谈详解产品、确定老人投保意愿，签署投保意向书、进行房产价值评估及有效保险价值确认，再次与老人沟通确认意愿，签署投保单、产品说明书、补充协议及相关附件，最后签署房屋抵押合同、对外办理抵押登记、公证等一系列环节，每个环节均需老人参与或到场。”

　　仔细看下来，这和那些用保健品坑骗老人的销售手法有何区别？笔者不太明白，这么大宗的投资计划，决策者为何仅仅是老人？其子女、年轻的直系亲属、第三方专业投资人士为何没有参与其中？

　　对于以房养老，笔者一直持反对态度。笔者以为，抵押房养老不如卖房养老。

　　首先，抵押房屋需要承担额外的融资成本，所获资金较之房屋本身已大大缩水。老人在抵押房屋过程中，不仅要承担评估费用，还将被银行、保险公司赚取利润，所抵押房屋的价值已大大缩水。换言之，老人在以房养老的同时，还在一定程度上“养”了保险公司、银行等机构。

　　其次，卖房养老才能令老人获得自己前半生付出的合理回报。很多老人，辛苦大半辈子只剩下一套房子。在其养老阶段，若采用抵押养老的方式，意味着其前半生辛苦付出，在晚年时仅获得每月可怜的养老金，其大半辈子辛苦努力，还得被银行、保险公司、子女分去很大部分。

　　而若老人将房屋卖出，则可以获取自己前半生付出的全部，将卖房所获资金进行合理安排，包括旅游、休闲、理财、康体、治病等。故此，卖房养老才能令老人获得自己前半生付出的合理回报。

　　第三，卖房养老，利于杜绝老人百年后的遗产纠纷。近年来，老人去世后，子女争夺老人房屋的案例频现，此现象实在令人心寒。与此同时，此现象也说明，对于普通百姓而言，传统的留下房产给子女是极不合适的。若老人卖房养老，则老人完全可以合理支配自己的卖房所得，养老所剩现金才是留给子女的遗产。而较之房屋，现金遗产要好分配得多。

　　第四，卖房养老，利于增加房地产市场供应，促进房地产业健康发展。据相关资料，今年年底或明年年初，我国60岁以上的老年人将突破两个亿；2025年，这个数字会突破3亿。这么多老人所拥有的房屋数量是相当可观的，如果提倡卖房养老，将在很大程度上增加房地产市场供应，利于促进房价合理回归，促进房地产业健康发展。