张平：在未来数年内买房还能赚大钱吗？

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　　据国家统计局刚公布的6月数据显示：与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。尽管6月份多数大中城市房价还在上涨，但数据显示全国房价涨幅已经收窄。

　　自今年以来，全国房价的新一轮上涨，再次引发全民对未来房地产走势的热议。看多者推出“今天房奴，明天富翁”之类的论调，鼓吹“买房可致富”。而看空者觉得，因不甚忍受高昂的房价成本，“逃离北上广深”已在年轻人群体中产生影响。随着中国经济步入中速增长期，我们在个人投资理财上，也要进行改变，过去十几年随意买房都可赚钱的历史马上就要终结了。

　　对此，笔者认为，房地产业在经历了十多年的上涨之后，存在着多重误区，有待进一步澄清：其一，部分购房者，看到别人都在买房，自己就跟在后面盲从了。他们认准了一点：大家都在买，那我跟在后面肯定没错的。可惜他们忘了一点，在前景并不明朗的情况下，多数人的选择也可能是错误的。举个例子，去年股市大涨的时候，大量从来没有炒过股的“菜鸟”匆忙入市，最后落得深度套牢。

　　其二，房价永远是向上的，就算短期套牢也不可怕。从过去十多年的周期来看，房价确实是在上涨的，但这并不是说房价就没有过下跌。以笔者同事为例，他有一套二室户房源，于2015年前挂在中介的价格是350万，后来遇上房价下调，据这位同事说，房价一路跌到300万以下，等了半年才回升。

　　不过，笔者认为，经济规律决定了，任何商品都有周期，世界上没有只涨不跌的东西，美国是如此，中国也一样。我的那位同事是在房价上涨趋势中挂牌，当然房价会在最后冲顶时还能涨回来。但是一旦房价出现拐点，那恐怕跌下去的价格，就不再回头了。

　　其三，一二线城市房屋供应有限，但有效需求在逐年递增，所以说这种“稀缺性”将导致房价永远上涨，不会下跌。但问题是，如果论国际化程度、居民财富，内地哪个城市能与香港相比？可香港的房价现在已经开始大幅下调了。有媒体称，在香港3-4年前买入的房产，现在出手基本要亏损，香港房价起码要调有30%以上跌幅。

　　事实上，过高的房价既不利于民生，也不利于经济，投资者现在应该更加理性，因为房价随时可能出现拐点，投资风险正在逐步骤升。一方面，房价关乎民生问题，在国内不应过度投机化。日前，《人民日报》刊登“权威人士”文章，提出房地产要回归居住属性。也就是说，房子是让人住的，不是用来炒的，不能用做拉动经济的工具。这已经为未来的房地产政策定了调。

　　另一方面，中国房地产的过快增长，已经威胁到中国经济的健康成长。由于房价和劳动力价格的过快增长，近年来，包括日企在内，不少中外企业纷纷转投东南亚国家。房地产过快增长之下，个人和企业无心从事实业，纷纷跑去炒楼，靠房地产刺激经济，越来越显出“饮鸩止渴”的性质。显然这不是当局所希望的。

　　现在我们必须清楚的认识到，过去支撑房价上涨的因素正在逐步消失，房价不可能一直涨下去，而未来房地产的投资风险却在不断显现。所以，过去那种买房就是“躺着也能赚钱”的时代已经过去。继续把房地产作为投机投资对象无疑是“火中取栗”。

　　首先，中国的房价涨，与货由宽松有关，但这种现象很难长期持续下去。资料显示，上半年住户的中长期贷款增加2.62万亿左右，估计80%左右是居民房贷，也就是说今年上半年的房贷新增超过两万亿，2015年一整年的房贷只有2.58万亿左右，如果按上半年居民房贷这样快的增速，2016年居民房地产加杠杆的增速要超过60%，这是很恐惧的数据。

　　今年初开始房地产销量的快速增加，主要是以改善性购房为主，即买房的群体是中产阶层为主。中产阶层在目前的高房价之下加杠杆，与去年股灾前加杠杆，相差不大。所以，在这轮居民加杠杆中，主要不是富人在加杠杆，所以金融隐患会很大，如果房价一跌，失业率上升，居民的还贷将受到巨大考验。

　　别看6月全国大中城市房价多数还在上涨，但涨幅已经收窄，而且房产成交量却在急剧下滑，这种预示着房地产拐点正在出现。数据显示，房地产的销量增速早在四月份已经见顶了，五月六月销售增速持续回落，这样会影响下半年房地产开发投资增速的进一步回落。

　　再者，中国城镇化空间不大，消化三四线城市房产库存的能力有限。中国城市化率，在过去三十多年从18%一路上升到55%，距离国际普遍水平，大约还有15%的空间。但这15%的增长，其难度要远远超过之前提高的的30%。即使户籍制度进一步改革，未来还能有这么多人口“进城”支持房价么？并不乐观。

　　最后，借鉴国际经验，在房屋持有环节征税也是大势所趋。不动产登记已经开始，未来，财产税、遗产税等增加房屋持有成本的税收肯定会推出，而且时间不会很久。在持有成本增加的情况下，房产究竟是“资产”还是“负债”，还很难说。

　　综合以上这些因素，中国房地产市场的基础性因素已经发生了重要改变，如果无视这一改变而一味“抢房”的人，很可能会成为真正的“接盘侠”。“抢房有风险，入市须谨慎”，应该是能给予那些投资性购房者最善意的忠告。