叶檀：房地产市场拐点没到来 年轻人该往哪个城市走

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　　统计局今年上半年的房地产投资数据出台，很多人认为拐点将至。其实还没至，接下来房地产市场依然总体稳定。

　　房地产投资额增速下降被认为是房地产拐点到来的标志，这是假象。

　　今年上半年，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1到5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。

　　房地产投资额还在增长，只不过增长得没有那么快，投资额比7％的增速下降了400亿元人民币左右，在房地产领域里不算大数字，用不着大惊小怪。

　　投资额回落不会拖累房价，反而有正面影响。开发少了，未来供应少了，有利于稳定市场。这两年大部分开发商以消化库存为主，进行产业转型，从重资产向轻资产转型，但房价并未因此回落。

　　以去年上半年为例：全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%，增速回落0.1个％。

　　这被视为相当不利的数据，总开发投资和住宅开发投资同比增速持续下滑，同比增幅创6年来新低。但这一数据没有对2015年房地产市场带来不利影响，一二线城市房价快速上升。今年下半年同样不会出现房地产失速下滑。

　　另一个不利的数据是，投资增速下滑、政策收紧，房屋销售面积与房价增速均有所下行，但经过这两年的上升，基数已经极高。

　　上半年商品房销售面积同比增长27.9%，增速比1到5月份回落5.3个百分点。其中住宅销售面积增长28.6%。商品房销售额增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%。

　　这样的数据还不满足吗？房屋销售面积增长了28％左右，多高的增速，房价在往上窜，虽然同比增速回落，但同比增长依然在40％以上，目前房价环比涨幅处在历史高点附近，热线的一二线城市每次土地拍卖动辄地王，已经延伸到了周边地区的副中心。从同比增速来看，进一步上升并接近历史高点，目前稍有下行不过是在高烧状态中竭力保持一点冷静。还想增长50％以上？那是人心不足蛇吞象。

　　另两个因素同样有利于保持房地产稳定。

　　去库存进入深水区，库存情况总体有所缓解。6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米，连续4个月减少。

　　另据央行的数据，资金在进入房地产。6月末广义货币（M2）余额149.05万亿元，同比增长11.8%，增速与上月末和去年同期持平；狭义货币（M1）余额44.36万亿元，同比增长24.6%，增速分别比上月末和去年同期高0.9个和20.3个百分点；流通中货币（M0）余额6.28万亿元，同比增长7.2%。上半年净回笼现金398亿元。

　　从去年10月开始，M2和M1剪刀差不断扩大。M1上升主要是企业活期存款大量增加，主要有三个原因：一是定期和活期存款息差收窄；二是不少企业“持币待投资”，反映了企业投资收益低，投资意愿下降；第三是房地产销售活跃，使得大量居民存款和按揭贷款转换为房企的活期存款。一句话，央行数据显示，大家卖股买房，既然干什么都不赚钱，不如炒房。

　　要强调的是，虽然房地产总体稳定，不同的城市有天壤之别。易居研究院统计的35城库存数据中，截至5月，有12个城市的库存量较年初出现上涨，主要分布在西部和中部，包括二线省会城市太原、西宁、济南、贵阳等。而房价大幅上涨的城市，南京、合肥、苏州商品住宅仅能够维持2~4个月的销售；厦门库存量可维持7个月。冰火两重天，反应了投资者对未来不同城市群的发展判断。

　　在看最新的租金情况，从全国省会住宅租金排行榜看，14个城市上升，排名首位的北京上升13.57％，上海9.87％，而贵阳下跌了8.28％，呼和浩特下降了7.25％，冷热完成不同，同样说明了不同城市分化之严重。

　　这么说吧，你在西部小城市买个房说不定这两年还在下跌，在苏州热门地区买个房一年可能获利50％以上，你如果在偏远的没有拆迁希望的村里造三幢豪宅，除了笑傲邻居外，不可能有任何投资收益。