易宪容：上半年的“房地产化”经济增长在放缓

牛博网

　　可以说，刚公布的数据表明，上半年国内生产总值GDP按可比价格计算，同比增长6.7%。也就是说，第二季度同比增长6.7%，与第一季度增长基本持平。但是上半年经济增长贡献主要是来自第三产业，其增长为7.5%。而对第三产业增长贡献最大是网络经济，其增长达28%以上，这方面国家统计局早过要调整，从而已经反映在上半年的经济增长数据中。当然，对上半年经济增长贡献最大还是非房地产莫属，上半年房地产销售额增长达到42%以上。所以，今年上半年的经济增长，房地产贡献最大。中国经济增长仍然没有走出“房地产化”经济的路径相依老路。

　　但是，就当前中国房地产市场的经济形势来看，尽管房地产的开发投资、房地产的住房销售同比还在增长，房地产企业土地购置的负增长有所放缓等，但是从环比来看，这些数据基本上都出现的增速回落的局面。

　　比如，1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积同比增长5.0%，但增速比1-5月份回落0.6个百分点。房屋新开工面积增长14.9%，增速回落3.4个百分点。其回落的速度更是加快。而房屋竣工面积增长20.0%，增速回落0.4个百分点，即住房竣工面积增长回落速度远小于新屋开工面积增速。也就是说，面对当前的房地产形势，房地产开发商在加快住房上市的速度，以便不要让过多的住房库存套在自己手上。

　　正因为这样，尽管上半年住房销售面积出现了前所未有的繁荣达64000多万平方米，但6月底住房库存比2015年底仅减少770万平方米（仅11%左右），目前住房待售面积仍然有71400万平方米。半年来，中国房地产的去库存化仅成为一种口号。我早就指出，房地产去库存化是少数政府职能部门扯出来的一个好玩的概念，目的是如何让中央政府推出更多的刺激住房投资炒作的政策。试想，如果房地产经营有利润，而大量的土地又持有在房地产开发商手上，特别是如果房地产有暴利时，那么这些持有土地的房地产开发岂能不快速把自己手上的土地开发成住房卖出（一般的情况下至多6个月就可把早已在手上的土地开发为可交易的住房）？可以说，如果当前的房地产政策还是以去库存化为目标，那么中国的房地产市场库存只会增加而不会减少。

　　当前，从房地产开发商购买土地的情况来看，上半年房地产开发企业土地购置面积同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点；但土地成交价款增长10.2%。这里既有基数效应问题，因为，2015年上半年房地产开发商对土地完全处于观望的态度，房地产开发购买土地的欲望全面下降到负增长35%以上。这也意味着当前房地产开发商对市场未来并不是看好，特别是三四线城市，及上半年房价上涨较慢的城市。所以，有些城市地方政府及少数政府职能部门还对房地产市场的GDP增长过度希望可能会落空。

　　因为，1-6月份，商品房销售面积同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点。商品房销售额增长42.1%，增速回落8.6个百分点。这里可以看到，从4月份开始，全国住房销售面积和销售金额增速都开始回落，而且住房销售金额增速的回落要快于住房销售面积增速回落一倍以上，目前从最高点已经回落了14%以上。这就意味早几个月疯狂上涨的房价在一定程度有所收敛。可以说，在当前这个以投资投机为主导的中国住房市场，特别是一线城市及少数二线城市，只要房价不上涨甚至下跌，那么这些住房投资投机者或是观望，或是会退出市场。如果这种情况出现，这对当前中国住房市场会造成较大程度的影响。

　　还有，今年上半年中国房地产的繁荣，不少城市的房价快速上涨，并非市场经常所流传说居民手中钱多没有投资渠道，而多以是利用银行金融杠杆炒作的结果。上半年中国的银行贷款增加7.53万亿元和社会融资规模增量为9.75万亿元，这两个数据都创历史新高。更为重要的是住户部门贷款增加2.95万亿元，其中，中长期贷款增加2.62万亿元，占上半年整个银行贷款的比重达近40%。这也是前所未有。也就是说，上半年的房地产繁荣与增长基本上是银行信贷过度扩张的结果。而这些银行贷款，在房价上涨时，什么问题也没有，但当前房地产出现周期性调整，房价下跌时，所有的问题都会暴露出来。目前中国是地方政府的过度负债，到企业的过度负债，再到个人过度负债，其问题走向极端，到时根本就没有办法化解。