冉学东：加拿大限购中资炒房的货币根源

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　　加拿大总理哈珀承诺，如果赢得选举，政府将追踪外国购房者信息，这加大了该国最终为购房设置门槛的可能。加拿大多伦多和温哥华的房价维持在高位，在房价最高的温哥华，独立住宅的均价已高达223万加元（约合1,100万人民币）。

　　很多人认为，数以万计通过移民投资者项目来到温哥华的中国内地富豪抬高了豪宅需求，是推高温哥华整体房价的主力。2013年，该公司在温哥华售出的531套独立住宅中，有33.5%卖给了来自中国内地的买家，而他们也比其他人更趋于买更昂贵的房子。苏富比同年发布的报告也显示，其在温哥华的豪宅有约40%被中国买家收入囊中。许多证据显示，这些投资房地产很多都没有人居住，也没有出租，这明显是为了投机炒作。有数据显示，来自中国内地的买家“统治”了温哥华楼市中的豪宅市场。2014年，在该市超过300万加元（约1470万人民币）的高端房产交易中，中国买家的出手占到了70%。

　　而在中低端市场中国资金无所作为，但在价格100万-300万加元的房产交易中，中国买家的比重降至21%；而在价格100万加元以下的房产交易中，中国买家只占11%。

　　从金融的角度思考中国资金近几年去海外置业，事实上真的呈现迅猛扩大趋势，此前这种趋势在香港极为兴盛，然后延续到澳大利亚，新西兰，然后加拿大，最近两年在南欧西欧等地到处呈现。

　　中国人去海外置业，当然是因为有钱了，这个钱当然是美元，如果是人民币，那也说明人民币的汇率能换到足够的美元。事实上，当一个经济体实现较持续的经济增长之后，其国民进行资产的国际化配置是自然趋势，当年的日本和韩国就是如此，日本当时在美国对其物业的购买，更是引发美国人的恐慌。

　　不过中国人目前在海外的并购，还有一个特点就是境内投资收益率的下滑，就是资产荒，很难找到收益匹配的资产。这本质原因是经济下行趋势还很严重，投资者对在中国境内投资缺少信心，而即使到国外也很难找到具有确定收益率的资产去投资，那么只有炒房子一条途径。中国人口基数巨大，一般的市场很难容纳，因此在目前中国实行资本管制的形势下，已然发生中国人所到之处，房地产价格飙升的状况。

　　这也从另一个方面显示了人民币汇率贬值的压力，因为这些去海外置业的人，事实上都是通过一定渠道把境内的人民币兑换成美元，而这些美元又大多数都是外汇储备，这直接导致了去年后半年中国外汇储备的大幅度下滑。

　　更是由于中国境内的房地产目前已经公认的进入一个拐点，大家对房地产未来升值的空间预期不高，因此去海外投资，这表明大量资金要流出境内去海外寻找标的，更由于人民币汇率目前还在高位，人民币兑换了不匹配的外汇，让外汇储备下滑更严重。这时候就必须将人民币的币值调整到合适的位置，才能达到境内外资汗收益率的平衡，这样不仅仅会阻止境内资金不正常流出，也能够将人民币汇率维持在一个平衡的位置。

　　如果人民币汇率还继续维持在目前的高位，境外的投资收益率必然高于境内，资金流出必然加速，对中国宏观经济运行产生极大的负面影响，这是货币当局必须考虑的一个问题。