张平：既要房价涨又要去库存 鱼和熊掌可否兼得？

牛博网

　　中国指数研究院报告显示，6月全国100个城市（新建）住宅平均价格为11816元/平方米，环比上涨1.32%，涨幅较5月收窄0.38个百分点；同比上涨11.18%，涨幅扩大。有专家指出，从数据来看，今年上半年房地产没有给宏观经济“拖后腿”，但又要房价涨，又要去库存，这是不可能的。

　　专家们的论点似乎很有道理：一方面，房价一涨，就会立马吸引更多资金进入房地产业投资，盖更多的商品房，这会加重各线城市的去库存压力。另一方面，由于各城市房价的持续上涨，会封杀更多低收入群体丧失购房可能，这会进一步给去库存增添压力。

　　不过，也有相反论点指出，中国人的习惯就是买涨不买跌，现在国内一二线城市的房地产市场之所以“涨势强劲”，主要还是依靠房价持续上涨的“赚钱效应”。如果全国房价长期跌跌不休，那敢于入市购房的人却会急剧减少。所以，只有房价上涨，才有利于内地的房地产去库存，化解潜在的金融风险。

　　而笔者认为，既要房价涨，又要去库存，鱼和熊掌不可兼得。现在对于三四线城市来说，已不是投机者的首选之地，房价上涨只会使刚需购房者削减入市购房意愿，加快人口流出的速度。事实上，房价下跌并不会对自住型购房者入市意愿产生多大影响，毕竟是刚需购房，房子是给人住的，而不是用来抄作的。

　　在西方国家里，商品的价格，是由买卖双方供需关系情况而定。所以一般不会发生产能过剩的问题。而在中国，政府调控之手总喜欢过度干预市场波动。房地产市场又何尝不是如此？如果这十多年来没有地方政府对房地产市场的“竭力支持”，中国的房价不可能涨得这么快，中国的房地产去库存问题更不可能变得如此严峻。

　　面对国内房地产市场的去库存巨大压力，我国央行在2014年11月就推出了宽松的货币政策，希望通过加大信贷投放力度来给房地产去库存。但这反而进一步吹大了一二线城市的房价泡沫，造就了许许多多的国企地王。

　　显然，大量信贷资金的投放不仅没有给房地产“去库存”压力得到丝毫缓解，而且进一步使房地产业更加恶化，助推了一二线城市的房价泡沫。那么中国房地产“去库存”之路究竟在何方呢？

　　首先，现在国内房地产市场呈现结构性不平衡状态。就是一线和部分二线城市房地产去库存速度快，而三四线城市房地产去库存缓慢。所以，政府部门在房地产“去库存”问题上要采取差别化措施。

　　对于，房地产过热的地区要进行严格调控，坚决给房地产市场去杠杆，防止房价出现暴涨暴跌的问题。而对于“去库存”缓慢的地区，要给予更多的信贷、财税、政策等各方面的支持，以鼓励这些城市尽快的去库存。

　　再者，地方政府应该窗口指导三四线城市的开发商，通过降价的方式来去库存。死杠房价对银行、开发商、购房者各方都不利。若是房价越涨越有大量购买，这主要是投机性购房需求在一二线城市炒作的结果，这不利于房地产市场健康平稳的发展。而只有开发商们采取降价促销的方式，才能真正吸引那些自住型、改善型需求入市购房，从而达到消化库存的目的。

　　最后，政府部门可以通过向开发商购买商品房的方式来去库存。而这些政府购买的商品房可以用作出租、保障房来给城市低收入群体缓解住房难问题。同时，很多城市存在着大量的危棚简屋，地方政府既可以让更多的居民搬入商品房，也可以通过拆迁的方式，获更多的地块，从而达到平抑地价和房价的目标。

　　对于一二线城市来说，房价出现上涨，只会引来更多的投机客，推升房地产泡沫。而对于三四线城市来说，房价上涨会使更多潜在购房群体失去置业能力，还会促使增量房源快速入市，增加去库存难度。所以要消化房地产去库存问题，只有通过各种手段来调降房价，促其回归理性，而并非盲目加杠杆所能化解的。