张平：楼市究竟是“真复苏”还是“假繁荣”

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　　6月7日，华尔街日报发表了一篇题为《中国房地产类股为何没有随房价一同上涨》的文章，文中指出，中国最近出现一波房地产市场繁荣，但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。这种脱节是对投资者的一个警告：即当前的房地产复苏不可持续。

　　华尔街日报进一步指出，中国房价自2015年年初以来开始上涨。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。而这一涨势近期已蔓延至二线城市。但上市房企的股票并未表现出同样的上涨趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%。同时，在香港股市，大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。

　　对此，业内专家表示，随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。商品房待售面积连续两个月减少。但受到一线城市受到房地产调控政策的影响，预计今年三季度初房地产销售增速将有所回落。而伴随着销售以及新开工的下降，房地产投资增速也会开始有所回落。所以，内地房地产业能否持续繁荣，暂时难以判断。

　　不过，笔者认为，房价涨，房地产类股票不涨反跌，并不是市场给投资者一个巨大的买入炒底的机会，而是暗喻内地房地产市场蕴藏着较大的风险。现在无论是港股，还是A股房产类股票均同时出现调整，这意味着市场对房地产类企业的赢利前景并不看好。

　　首先，这轮由政府主导的房地产业的繁荣不可持续。房地产市场的回升基于房地产政策放松以及信贷政策宽松的大背景，本轮房地产回暖是通过给国有房企、投机炒家、普通居民等加杠杆来实现一二线城市房地产的短暂繁荣。

　　但目前，一线城市以及部分二线城市已经开始收紧楼市调控政策。同时，当前国内房贷利率又是历史上最低的，货币政策随时有调整的可能。而一旦房产调控和信贷政策出现方向性逆转，那无论是对内地房企还是整个房产市场都会造成巨大的影响。

　　再者，对于股票市场而言，投资者多看重企业的盈利情况以及销售额，而在多数投资者看来，当前楼市是一波比较短暂的虚假繁荣行情。第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%，2014年年底为10%。试想，上市房企的业绩在下滑，在资本市场上只有下跌的结局了。

　　最后，自去年第三季度以来，人民币已经出现过三次贬值周期，大量国内外游资都选择抛售人民币计价资产。现在，资本市场上的机构投资者都不看好内地房地产市场，再加上香港房价迄今已下跌13%，已步入调整期。所以，在资本市场上，已很少有资金再会对上市房企展开追棒。

　　因为在他们看来，仅靠房产优惠政策只能暂时遏制住一二线城市房价泡沫不破。但鉴于国内信贷资源的错配，大量的资金流向一二线房地产市场，导致一线城市房价直逼美国纽约。中国三四线城市的“去库存”却步履为艰。这不仅是旧的问题没解决，新的泡沫又进一步产生了。而众所周知，炒股票就是炒预期，资本市场的各路投资者都不看好内地房地产市场，所以房产类股票只能步入熊途了。

　　楼市究竟是真的复苏还是假繁荣？关键要看，这轮房地产市场的繁荣是因何而起。如果是通过全民加杠杆、政策利好、超低利率等举措来推升的繁荣，自然是不可持续的。因为这么做不仅只能换来短期的虚幻繁荣，而更可能为将来的金融危机埋下巨大隐患。