易宪容：要坚决遏制房地产泡沫，就得改变房价上涨预期

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6月23日上午，银监会党委书记、主席郭树清在银监会召开银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会中指出，要落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。可以说，从郭树清这次讲话的内容及态度来看，其要遏制房地产市场泡沫的态度是十分坚决的，也表达出了对遏制部分地区房地产泡沫的工具上的自信。

现在要问的是，当前差别化的住房信贷政策能够坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫吗?317推出相关房地产信贷政策之后，实际效果如何？如果不能够，其原因又是什么？

可以说，从2015年下半年开始到2016年的一线城市及部分二线城市的房价疯狂上涨，房地产泡沫吹得巨大，很大程度就是政府推出的过度优惠的住房按揭贷款政策鼓励投资者涌入市场的结果。当时政府为了救经济增长，刻意推出鼓励持有更多的住房的居民可能利用住房按揭贷款的优惠政策购买住房，再加上当时利率水平降到历史最低及P2P融资市场的推波助澜，先是造就了深圳房地产市场的疯狂，然后这种房地产价格上涨疯狂很快传染到其他一线城市及部分热点二线城市，从而把这些城市的房地产市场泡沫吹得巨大，所以从2016年930起到2017年的317，这些房价疯狂上涨的城市不得不推出一系列的房地产调控政策。

对于这些房地产市场的调控政策，尽管有限购、限贷、限价、限交易及限商等政策，但最为重要的还是限贷政策，把房地产市场的投资炒作的金融杠杆全部降低。不过，这些限贷政策，开始更强调是从数量上来降低住房投资者的融资杠杆。比如，对购买第二套住房者其首付的比重提高到40-80%不等，禁止购买第三套住房的投资炒作者利用银行贷款。这就使得购买第二套住房以上投资者想通过银行融资杠杆进入房地产市场几乎不可能。购买第三套以上住房的投资炒作者完全禁止利用银行贷款。对于购买第一套住房的居民来说，其首付的比重也上升了10-20%不等。

但是住房按揭贷款的利率则没有变化，直到最近整个金融市场的融资成本全面上升，及许多商业银行可贷款资金全面减少，迫于一线城市及部分二线热点城市的商业银行不得不全面提高住房按揭利率。无论是购买第一套住房还购买第二套住房，其利率上涨到基准利率水平以上，甚至于高于基准利率20%。由于住房按揭贷款的首付比例提高及按揭利率开始上升，这必然使得一线城市及部分二线热点城市的房地产市场炒作得到抑制。

所以，在当前差别化的住房按揭贷款政策下，一线城市及部分二线热点城市早些时候疯狂的房价上涨基本上停止（如北京与上海），甚至于开始微跌（如深圳），住房的销售也出现了急剧下跌，有些城市的住房销售下跌达到60%以上。但是，这些城市的住房价格却顶在天花板上不下来。按照市场的一般法则，如果需求突然下降了，而导致市场的住房库存太多，或供应过剩，那么价格自然要下来。否则，要去库存根本是不可能的。但是当前国内一线及部分二线热点城市的情况则不是如此。住房的销售可急剧下跌，价格不会降下来。这就是以投机炒作为主导的房地产市场的基本特征。

这也就说明了，如果当前一线城市及部分二线城市的房地产市场是一个投机炒作为主导的市场（房地产调控的信贷政策出台，住房销售可突然急剧下降，但住房的价格并不会随着住房销售下降而下跌），那么仅是通过差别化的住房信贷政策要抑制房地产市场的泡沫是缘木求鱼，是几乎不可能的事情。因为这些政策仅对住房投机炒作的事先限制而不是事中及事后限定，从而也就无法触及住房投机炒作的赚钱收益。同时，这些政策也无法转变住房投资炒作者房价上涨预期。只要房价上涨预期不改变，房价还是在上涨，住房投机炒作者即使融资杠杆降低让他们再进入市场，但是他们也不会把手中持有的住房降低价格出售了。可以说，如果涨到了天上的房价不下跌，要挤出房地产市场泡沫是不可能的。所以，郭树清意念是很好，是希望通过银行的差别化的住房信用政策来抑制房地产市场泡沫，其主观愿望好并不等于能够达到其效果。目前的一线城市及部分热点城市的情况就是如此。因为当前这些城市的房价上涨预期根本上就没有逆转。

那么当前这些一线城市及部分热点城市的房价上涨预期为何出台了一系列的房地产市场调控政策之后还是没有发生逆转。这主要是与政府这一系列的房地产市场调控政策所发出的信息有关。在政府的这些调控政策看来，一方面表示要坚决抑制房地产市场泡沫，要让中国房地产市场转型回到居住功能，另一方面认为抑制房地产市场泡沫又不能让房地产市场价格大涨大落。试想，这些城市的房价早就疯狂涨到天上去了，要抑制房地产市场泡沫，要挤出房地产市场泡沫，房价岂能不下跌？如果不让房价下跌，要抑制房地产市场泡沫及挤出房地产市场泡沫只能是一句空话。

正因为政府的这些房地产市场调控政策有这些意图及目标，政府出台的房地产市场调控更多的是短期的行政性的管制政策。无论是房地产市场投机炒作者还是房地产市场开发商都会认为政府不会让房价下跌。在这种情况下，住房投机炒作者不会把自己手中持有的住房降价出售，房地产开发商则不仅会悟盘惜售，还会不断进入土地市场推高土地的价格，以此来引导房地产市场的价格上涨预期。

比如最近北京拍出2块住宅土地，合计土地出让金达126.6亿元。其中顺义区高丽营一块土地拍出70.5亿元，成为近两年北京住宅土地最高单笔成交价的土地。其溢价率在50%,楼面价约每平方米4.5万元。如果一线城市及部分二线热点城市的情况都是如此，那么这些城市的房价上涨预期根本就不会改变。如果情况是这样，想用差别化的住房按揭信贷政策坚决抑制房地产市场泡沫也是不可能的。要坚决抑制房地产市场泡沫，挤出房地产市场泡沫，就得让房价上涨的预期逆转。要做到这点，就得从住房税收政策、信贷政策多方面入手。