九州智库：又一个城市10年限售！然而事情没那么简单……

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　　继保定出现有史以来的第一次所谓“十年限售”之后，昨天，澎湃新闻报道，珠海也出现了十年限售的情况。

　　截至5月24日，珠海市国土资源局共挂牌出让15幅地块，其中3幅住宅地块给出“10年限售”的规定。多幅出让的商业用地也在出让要求中给出诸多限制，包括要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。

　　这对于任何炒房子、炒地皮的人来说，基本上等于可以回家洗洗睡了。

　　而如果把珠海算作二线城市，全国其他和珠海同一档位的二线城市是不是主动被动的会有一些动能驱使城市管理者跟随珠海的方案呢？我们都知道，作为城市的执政者，常常会有跟随，“比狠”的风潮。

　　但一次性来十年这样就有点可能过长了，因为十年的不确定性实在太强，谁也无法预料经济和楼市的情势会如何，到时候看到情况比较严重，在进行调整，那么公信力或许就有一些……

　　另外，楼市的流动性被长期冻结，市场也就彻底死掉，就等于把市场的游戏规则完全改变了。

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　　事情也没有那么简单。坏消息，绝大多数是针对一线、二线城市的。在三四线城市，尤其是远离核心城市圈的三四线城市，楼市政策仍然暖风习习，充满了鼓励上涨、鼓励购房的暧昧与挑逗。

　　5月24日，国务院常务会议就又给三四线城市送上一份大礼：2018年到2020年3年间，将再改造各类棚户区1500万套。而在今年年内，要开工改造600万套。

　　也就是说，2017年到2020年的四年里，棚户区改造将达到2100万套。对此，新华社的通稿是这样说的：

　　在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例，确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务。会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持……

　　看懂了吗？在大多数三四线城市，棚改其实就是拆。政府坐庄，给棚户区的老百姓货币补偿，或者发放购房券，让这些居住条件恶劣的居民去买新房，推动去库存。

　　也就是说，政府出钱给棚户区的居民，换取他们的土地。居民获得钱，或者购房券，去开发商那里买房子。这样看起来似乎政府做了不划算的买卖，但棚户区往往位置不错，下面的土地价值较高。所以从长期看，政府不会吃亏。因此，这是多赢的方案。

　　当然，这中间需要银行的低息贷款，因为三四线城市政府没有那么多财政盈余。国家充分意识到了这个问题，不仅有低息贷款，还有中央和省的财政补贴。

　　另外，再辅以首付降低、按揭利率打折、公积金优惠、购房入户、购房退税等。最终，三四线城市的房价就这样被激活了。

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　　这种玩法持续到何时？

　　为了去库存嘛，要一直到“一线城市的水溢向二三线城市”为止，不溢出就继续（注：溢出的标准就是大城市周边库存消灭完成）。

　　比如，当上海房价3万，它周边的嘉兴才8千，这样上海的水是溢不过去的，只有让上海涨到6万，6万与8千，高铁才20分钟距离，这样才能溢得过去。

　　中国的房地产市场是一个严重分化、区域特征极为明显的市场。每一个城市，甚至每一个城市的每一个区域，房价的表现都因受各种因素的影响截然不同。你们之前看到的京沪深等一线城市半年涨了一倍，然后引发周边的三四城小城市房价也疯涨两三倍……嗯，严格去库存……

　　但，三四五线城市最大的危险不是价格，而是数量，不是价格泡沫，而是数量泡沫。所以，投资性购房要谨慎。

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　　如何看待刚需买房？

　　房子不是房子，而是门票。

　　社会要发展，城市要发展，就需要人参与进来建设，人建设好了，城市最终是要反哺这个城市的人，像医疗教育，公共设施这些，尽管价格比较贵，但是一定比农村的要好很多。那怎么区分这些人呢？那就是户口，所以到哪本地户口和外地户口简直就是两种完全不同的待遇。现在户口又跟房子挂钩，所以房子已经不是简简单单的住的房子，而是一张享受城市发展成果的门票。

　　想明白了这些，刚需族或许在买房时，就会少很多纠结和犹豫。

　　然后，少一些自作多情，不要想那么多，炒房，你真的还配不上。