易宪容：有钱任性房地产开发商在海外投资何以受挫

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　　这十几年，由于中国房地产市场过度繁荣，房地产的暴利，不仅国内各行各业都涌入房地产市场，无论是央企国企，还是民企；无论是做服装的，还是生产军工的等，都是如此。所以，房地产开发商及房地产企业成为国内经济生活最为耀眼的明珠。他们可以左右政府政策，也可左右中国经济走向。

　　比如，2003年中国央行的121号文件的出台，就是国内房地产开发商极力反对下，让这个政策废除武功，并立即让一个完全以房地产开发商利益为主导的18号文件出台，从而中国的房地产市场完全按照房地产开发商的意图而发展，以后的房地产政策更是一发不可收拾，各种房地产政策的出台就是如何让地方政府与房地产开发商一起来推高房价，一起来获得最大利益。比如，最近一些城市一个又一个地王出台之后，这些城市所出台的土地拍卖的限价政策，表面上是不让土地的价格再往上涨，实际上是引导当地房价上涨预期，让这些城市的居民再涌入房地产市场抢房。因为，任何住房土地的价格都是房价决定的，而不是房价由土地的价格决定。如果居民再涌入市场抢房，让房价再次推高，土地的价格再限制也会上涨。

　　房地产开发商在国内任性还表现为左右国内经济走势，只要经济成长稍微慢一些，就会有房地产开发商出来要求政府救市，而且政府也会这样做；这也表现在国内财富在短期内向以房地产开发商及炒房者为主的人快速聚积。这十几年，不仅房地产开发商是社会财富增长最大的聚集者，也是现实生活最奢侈最豪华的体现者。可以说，在当前的中国，房地产开发商的任性可以是无所不在、无所不能。因为，他们紧紧地把中国权力联系在一起。

　　不过，这几年来，随着国内房地产市场发展放缓，随着国内房地产库存过剩严重，特别是三四线城市，国内的房地产开发商开始转向海外投资。根据全球房地产资讯JLL统计，单是去年国内开发商的海外投资规模就达到251亿美元，比2014年提高近一个百分点，其中包括了绿地开发和和完工建筑。

　　因为，在国内房地产开发商看来，不仅在于国内房地产市场要回到前几年的繁荣已经不太可能，2000年后的中国房地产发展的黄金时代基本结束，尽管今年以来国内房地产市场有回暖的迹象，但这也是不长久之计。对于目前有实力的房地产开发商来说，纷纷向海外投资及扩张，希望以此来为未来发展奠定基础，并显示其企业的国际实力。

　　但是中国的房地产开发商纷纷投资海外后，多以会如在国内经营、国内思维方式与行为方式从事，以为只有有钱就可任性。但是，在发达的市场经济国家，其法律观念、社会风气、企业与政府之关系，及企业的经营模式等都与国内完全不同。当中国的房地产开发商还是以国内企业与政府的关系，还是以有钱任性的方式进入海外市场时，就发现严重的水土不服。

　　比如万达主席最近表示，目前正在计划位于马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，因为之前购买大厦时的协议是其与西班牙前一任政府签署的，但在大选过后新政府上任，不再承认有关条款的内容。所以，对万达来说，这个项目还是走为上策。

　　同样，总部位于上海的绿地集团也在上个星期终止了与悉尼建工集团Brookfield Multiplex的合作关系，两公司原定合建本月起动工、总投资7亿澳元的悉尼最高住宅楼。绿地表示其未能与Brookfield Multiples达成商业条款，但称会找到新合伙人来完成该项目。绿地进入澳大利亚市场也同样受阻。可以说，中国房地产开发商进军海外，这样的情况还会陆续地发生。

　　中国的房地产开发商可能会没有想到，自己进入国际市场会纷纷受阻或水土不服。何也？国内房地产开发商与政府的关系，在国内外有明显的差别。在国内，政府完全主导了国内房地产市场，特别是主导了土地市场，房地产市场的要素完全由政府来决定。在这种情况下，政府又要借助房地产开发商来发展房地产市场，以便政府的土地财政扩张及GDP增加。所以，房地产开发商与政府是利益共同体，许多事情都可在桌面下解决。这样，房地产开发商既是上帝，也可任性。但是在成熟市场经济里，不仅企业经营管理标准化和市场化，而且政府的权力来自于民意，任何一个政府不可与民意作对。在这种情况下，中国房地产开发商要进入海外市场并任性根本就不可能的。

　　所以，国内房地产开发商可以在中国土地上任性，并全面左右市场，并让绝大多数民众的利益受损，但是在海外市场，不仅存在经营管理、法律、文化、政治等问题，更重要是生产的项目或产品有没有民意基础的问题，如果没有民意基础，中国房地产开发商要在这些国家发展是不可能的。这就是中国房地产开发商在海外水土不服的根本所在。房地产发展商任性只能在中国有土壤。