肖磊：房地产市场资金正转向二三线城市

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　　“五一”假期，中国楼市又有新变化。北、上、广、深这四大一线城市保持着“历史最严”调整政策的限制，楼市交易清淡，市场观望气氛明显。即使是一直被市场热炒的置换概念、学区概念等，也因有针对性的限制交易措施而不再火热。

　　相比之下，郑州、西安、贵阳、武汉等二线城市，以及其所在省份下属的三线城市等，虽然也有“因城施策”的楼市调控措施限制，但却纷纷出现量价齐升的态势。房价涨幅虽不剧烈，但也够坚挺，由此可以表明，中国的炒楼资金，正由一线大城市转向二三线等热点中型城市。

　　中国一线大城市房价偏高，已经成为市场共识。但对高房价形成的原因，市场却分期较大。一种观点认为中国一线大城市，已经成为国际知名的大都市了，因此高房价与伦敦、巴黎、纽约、东京等相同，也并不意外。但另一种观点则明确指出，中国一线大城市的高房价具有全面性，与其它国际大都市的区域性、集中性不同。另外，中国大城市的高房价是中国人自己的杰作，这与其它国际大都市的全球买家推高房价又有本质的不同。

　　我们认为，中国一线大城市在过去一、二十年的高速发展中，集中了具有中国特色的优质产业政策和相关经济政策等，在人才、教育、医疗、产业、交通、服务等等方面，都获得了相比其它地区和城市更多更好的优质资源。正是因为这种更好的综合环境，才吸引更多的人口聚集于大城市。

　　这些新增人口主要是国内其它地区和城市的求学、务工、经商人员等。持续近20年的中国内陆人口迁移，造成了一线大城市、省会城市、部分热点城市人口高速膨胀，住房需求快速增加，形成的住房市场上的供不应求，推高房价。

　　但是，随着人口的过度集中和膨胀，“大城市病”也越发明显和严重，并造成了在城市居住环境改造、产业转型升级、资源要素投入等方面的限制。而伴随着中国这十几年的高铁高速网络建设和完善，信息通信技术的普通和提速，以及中小城市群的相关配套服务提升，中国的二三线城市正越来越多的吸引着人才、技术、产业等从一线大城市逐渐迁出，落户更具有资源要素投入优势，和城市环境科学改造空间的中小城市。

　　这是否会掀起新一轮中国内陆人口迁移潮流呢？从一二线等人口高度密集、居住环境难以进一步升级改造的大城市，迁移到产业布局更为科学合理，未来发展潜力巨大，城市更为宜居的中小城市。我们认为，随着基础社会保障体系的完善和联网服务衔接的完成，以及人们对现实居住、工作环境要求的标准，高于对收入压力的容忍度时，这种迁移就将越来越多的出现。

　　另外，二三线城市的科学发展规划，以及地理位置上的优势，也将越来越多的成为吸引原来沿海等人口、产业相对集中的，热点城市人口和资源迁移的原因。如贵阳的大数据中心建设，郑州的“一带一路”中部产业中心，西安、兰州等中欧班列沿线重点城市群等等。

　　这些二三线城市的城市未来发展方向和定位，正越来越多的被市场所认可和接受，也吸引了原来停留在一线大城市中的房产资金，向二三线城市转移。因此，这一趋势的延续，必然造成中国原来一线大城市的超高房价得到抑制，难以再有太过激烈的上涨。而二三线城市原来的高库存，高空置率也将得到有效消化，并逐渐提升城市的综合发展水平。

　　这样，未来我们的一线大城市与二、三线城市的城市发展差距将越来越小，人们也不会再因为某一个或几个大城市的“非常好”而过度集中，而是根据自己的生活习惯，城市特色，气候环境等，选择自己真正喜欢的城市居住、工作。这样，也就不会再有集中资金投资房产的被动城市房价上涨。

　　因此，眼下这一轮的炒楼资金转向二三线城市转移，并不会创造太有利可图的“炒房利润”，但却是一个中国楼市新常态的变化趋势。单从投资价值的角度来考虑，当前中国楼市的风险要大于收益，投资者应冷静，谨慎的看待二三线等热点城市的短期炒楼热，更要防范一线大城市的楼价进一步调整。