内参君：刚刚，央行传来大消息！楼市惊变！

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　　一

　　限购！限价！限售！限贷！

　　在各部门十八般武器纷纷使出来之后，五一节前夕，央妈又抢了所有妈妈的风头，祭出了惊天大招。

　　4月28日晚8时，有媒体披露：

　　从银行和中介处获悉，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，二套房则在基准利率基础上上浮20%。

　　光从字面上看，很多人估计看得云里雾里的。这里，内参君谈谈自己的理解：

　　1、这是对楼市最狠出手之一，直接用出了货币政策武器库里的核武器——利率工具。

　　2、但是，这又是一次外科手术式的精确打击：不是蒙住眼睛乱抡王八拳，而是一阳指点穴。点哪里呢？

　　房价高烧不退的地区。比如，这次利率一阳指，点的地方，是北京。

　　非刚需类的购房需求。对于自住的第一套购房需求，适用利率不增不减，还是那么多；而对于投资的二套房也就是所谓炒房客，那么，对不起，适用利率上浮了20%。

　　这样，炒房客的成本，一下子就提高了！

　　于无声处响惊雷！

　　虽然很多人看不出其厉害，但这真是一个楼市调控大招，它说明了央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕！

　　二

　　对于决策层对房地产调控的决心，已经不用丝毫怀疑了。

　　其实，当雷声响起来的时候，你根本不用惊慌，因为此前闪电已经亮起，只不过你没有注意而已。

　　最近，中央关于房地产市场调控的表态，最值得关注的，是4月25日中央集体学习之后发布的新闻稿。可以看出，这次对房地产的表述方面，又出现了一点微妙的变化。

　　此次中央政治局会议提出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。请注意，这里用的是“加快形成”四个字。

　　而此前的表述，则相对温和得多：

　　1、去年底召开的中央经济工作会议的表述是：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

　　2、今年2月28日，中央财经会议的表述是：建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

　　3、今年政府工作报告的表述是：加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

　　从“加快研究建立”，到“建立”，到“加快建立”，再到“加快形成”，这种层层加码、快马加鞭的语言节奏，就像火车时速从80到110到高铁的300公里不断提速一样，明眼人应该能够读出来！

　　那啥是加快形成长效机制呢？

　　加快形成长效机制，就是意味着房地产市场发展，不能只靠一时的应急调控政策，比如以”限“字打头的招，如限购、限售、限贷这样的办法，这种办法弹性比较小，而且只能是使今天的需求变成明天的需求，是一种治标不治本的手段。

　　而长效机制，就是指那种能够治本的、管长久的手段，是那种能从根本上降低房地产的投资属性、回归居住属性的办法。如此这般，这样的长效机制，最主要的有4种：

　　1、住房金融制度。

　　2、房产税制度。

　　3、土地供应制度。

　　4、保障性住房领域。

　　这次北京楼市的“定向加息”政策，或许就是住房金融制度加快形成的一个风向标！因为，既然中央指出要维护金融安全，那很有可能就毁先从降低房贷杠杆、提高房贷利率开始。

　　三

　　悄然之间，国家从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了楼市咽喉。

　　特别是“定向加息”，作为一个风向标，对于楼市的杀伤力极大：风起于青萍之末，楼市的黄金时代已经悄然翻页！

　　北京楼市告急了，13个区有8个房价开始下跌！

　　据悉，北京部分二手住宅出现降价，同一楼盘中个别房源降价幅度超过10%；多家大牌二手房中介关闭了一些自家门店。

　　其他城市目前房价也不容乐观。曾经房价一天一价的上海，新建商品住宅价格环比2月下跌了0.1个百分点，深圳的数据则更难看，量价齐跌：新房成交量已经连续5个月下滑，而价格环比指数已经连续负增长5个月。

　　其他的城市也在陆续跟进……

　　死的最难看的，是学区房，这是收到调控政策冲击最严重的一类房子。新政全面实施之后，这类“房子”首先失去了学位，其次不能转移登记，不能落户口。如此一来，北京一平米15万元的单价，至少腰斩一半。

　　这一波楼市寒冬已经到来了！

　　四

　　当然，对于楼市的长远发展，也不必杯弓蛇影、惶惶然如惊弓之鸟！国家对房地产市场，并不是一刀切的态度，而是一城一策、有保有压，强调的，是平衡好供给与需求，不出现大起大落！

　　值得关注的是，4月26日，国家发改委领导就表示：房地产结构性矛盾并没有根本解决，未来一旦放松调控，房价就将出现反弹。

　　今后几年，在严厉的调控政策下，房价将会出现一波下行，中国楼市将面临3-5年的冬眠 ！但是此后，房价下行将稳住，并最终实现温和回升。在此情况下，建议把握以下几点：

　　1、现在，长效机制里的土地供应和利率机制都已开始破题，相信房产税出台不会太遥远了。

　　房产税出台后，如果房子能够租出去产生现金流，部分房产税将转嫁到租户头上，否则将成为一笔刚性支出。

　　2、哪里的房子能够租出去？有人口流入的地方。

　　也就是说，今后，人口往哪里流动，资金和机会就往哪里流动，楼市增值的机会也会集中在哪里。

　　中国未来将是大都市群的结构，人口将流向大都市群，因此还必须继续关注几大都市群的投资机会。

　　2、投资大都市群，鸡蛋不宜放在一个篮子里，除了投资一线城市核心区，更要更加关注1.5线城市。

　　比如，内参君此前就反复和大家说过廊坊、霸州、嘉兴、东莞松山湖等地方。下一波1.5线城市是哪些，值得继续研究开发。

　　先知先觉者胜，后知后觉者平，不知不觉者败！

　　别忘了，投资，投的更多是一个战略预期和判断！