刘晓博：比狠，我只服北京！万亿资金今起被关门打狗

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　　北京楼市，正在经历一场超级风暴：

　　从“处女贷”到“离婚贷”，再到昨天（3月26日）对商办物业扔出的“王炸”，直接把大约万亿资金关门打狗，硬生生地锁住了！

　　昨天，北京住建委、国土委、北京银监会等5部门联合发出了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。其中核心内容有以下几条：

　　第一、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

　　第二、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

　　1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

　　2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　第三、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

　　第四、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

　　第五、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。

　　第六、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

　　这份文件意味着，北京对“商办物业”使出了类似“自宫”的霹雳手段。此文件出台后，这个市场将瞬间进入冰冻期。

　　商办物业，包括写字楼、商务公寓和商铺，在上述文件里指的主要是前两种物业。由于北京住宅严格限购，外地人只有连续缴纳满5年的社保才能购买住宅，北京户籍家庭也只能买两套住宅，所以近年来大量投资性质的资金涌入了北京商办物业市场。

　　对于开发商来说，这当然是一件好事。当年拿地的时候，由于是商办物业性质，所以地价便宜。建设的时候，悄悄改变功能，搞成住宅式的套房，甚至引入了水、管道气，就变成了“类住宅”。除了不能落户、没有学位，其他的跟住宅没有任何区别，而且不限购限贷（贷款成数略低，年限略短）。

　　对于急于想在北京安个家的外地人，或者是投资者来说，“类住宅”的商办物业价格不高，没有限购限贷，是个快速置业好的选择。

　　于是，近年来北京商品房市场发生了重大变化，大约每卖出5套房，就有2套是“商办性质的类住宅”。北京统计局公布的数字显示：

　　2016年，北京商品房销售面积为1675.1万平方米，同比增长7.7%。

　　其中，住宅销售面积为993.5万平方米，下降11.9%；

　　写字楼为415.4万平方米，增长70.9%；

　　商业、非公益用房及其他为266.2万平方米，增长44.4%。

　　住宅销售萎缩了12%，写字楼飙升了71%，商业用房飙升了44%。这样下去，政府不仅流失了土地收益（商办土地便宜），还让大量人口绕过了限购涌入了北京，北京纾解人口的努力将完全失效。

　　事实上，虽然北京官方公布的数字是：2016年北京只增长了2.4万人，不到三年前的十分之一，但2016年北京居民用水、用电都大幅增长了10%以上，创下近年来最大增幅。也就是说，通过商办物业，大量人口涌入了北京，而政府却无从知晓（除非搞人口普查）。

　　而且根据北京统计局的数据，到2016年末，北京正在施工的商办物业面积竟然超过了住宅，是住宅的1.17倍！这种趋势如果不加控制，未来北京楼市将完全畸形化。

　　为什么说这次北京扔出的是“王炸”，因为杀伤力实在太大了！

　　在建的、正在出售的商办物业，自文件公布之日起只能卖给“单位”，而不能卖给个人了。之前卖给个人的，可以卖给单位，也可以卖给个人，但购买的个人比住宅限购还厉害。北京户籍家庭能买两套住宅，但只要你在北京此前有过买房记录（无论住宅还是商办），无论现在房子还在不在，都不能购买商办物业了。

　　想想看，千辛万苦获得了“北京房票”的人，如果想在北京买商办物业，只能在买住宅之前买，否则就失去了资格；那么，他还会买吗？他还有钱买吗？要知道，根据此次新政，银行是不给“个人买商办物业”贷款的。

　　当个人退出商办物业市场后，由于企业买房有非常高的税费，除非企业自用，否则一般是不会投资买商办物业的。而且未来北京的写字楼是500平米起，即便按照每平米5万元计算，最低消费也达到了2500万。

　　所以这次新政一出，北京商办物业市场将瞬间冰冻。如果政策持续几年，不仅成交量会萎缩，商办物业的价格也会下跌。此前抢购商办物业的人，将被全部套牢。

　　根据官方统计，到2016年末北京写字楼施工面积为2447.3万平方米，商业、非公益用房及其他施工面积为4714.9万平方米。也就是说，即便不算建成未销售的面积，北京未来几年也将新增7000万平米的商办物业，按照每平米2.5万元的地价、建筑成本、资金成本，涉及到的资金大概是1.75万亿的资金。

　　假如新政之后，因为个人退出、企业看淡等因素，上述商办物业只能有40%销售出去，60%将成为开发商长期持有的物业，这样冻结的资金至少1万亿。而这，还没有计算过去一年抢购商办物业的资金。

　　也就是说，至少有1万亿在北京投资“商办物业”的资金（包括开发商、个人）被关门打狗，在相当长的时间里无法套现！

　　那么问题来了：北京的“王炸”会在其他城市推广吗？上海也许会跟进，但未必有这么激进，因为上海的商办物业有点过剩。至于深圳，在建商办物业可以销售10年，其他热点城市也比较类似。所以，估计绝大多数城市没有条件跟进北京的“商办物业新政”。

　　而其他城市，反而可以借此次北京“自宫”，来去“商办物业”的库存。