余丰慧：货币政策不收紧 房价涨势难回头

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　　一则消息进入笔者眼帘。最严调控令下沪深房价仍涨。上海、深圳两地曾分别于2016年的11月和10月出台严苛的调控政策，均是“认房又认贷”，只要有个人贷款记录，不分地域、不分是否已还清，一律认定为二套房，需缴纳70%的首付。然而，在这样的高压政策下，多数买房者认为房价会掉到“半山腰”，但事实证明他们都错了。上海和深圳的链家区域经理告诉中国证券报记者，调控政策出台后，两地房价迄今涨幅约为5%-10%。

　　近日，北京楼市调控进一步升级，对于二套房认定上“认房又认贷”，并将二套房首付比例提至60%。如2016年国庆节前后的深圳上海一样，又出现预测北京房价将下跌的声音。是否重蹈深圳上海的覆辙，最终仍然降不住野马般暴涨的房价呢？我们拭目以待。

　　但一个事实是，2016年国庆节前后的这轮调控是历史上最短命的。仅仅不到三个月，威力全部消失，2017年2月份房价又开始反弹。无奈，从北京开始新一轮以限贷为主的调控措施又出台了。效果如何呢？笔者非常悲观。

　　目前的一个现实情况是，松绑房地产信贷可以助推房价上涨甚至暴涨，而收紧房贷的限贷政策不一定能够阻止房价上涨。这一点必须有一个清醒认识。

　　这一轮房价开始暴涨源头在于2014年9月30日，央行全面放松房地产信贷。尽管各地此前放松房地产相关政策对房价上涨起到推波助澜的作用，但宽松的货币环境仍是房价上涨最坚实的基础。目前在货币泛滥成灾下，出现了严重的资产配置慌。个人投资者、企业投资者以及银行信贷资产配置都把房地产当作最优质的资产，银行很难主动收紧房地产信贷，个人住房投资很难抑制，企业扑向房地产行业的冲动依然高涨。同时，在2015年10月份央行行长在上海公开说中国房地产贷款不算高，仍会继续增长。使得全社会房价上涨的预期大大提高。

　　从投资品种与结构来看，股市不好，债市动荡，期市风险大，汇市操纵风险凸显，金市不稳定，理财市场整顿风声鹤唳，又加上通胀抬头，使得房市成为最好的投资品。最重要的是，这几十年来凡是投资房市或者围绕房市做生意的都赚得盘满钵满，白花花的银子进入了开发者、炒房者、中介机构等腰包。与此同时，凡是唱空楼市的，几乎都完败的灰溜溜，公信力下降，理论功底遭到质疑。这些血淋淋的事实，白花花的银子，已经无情地摆在国人面前。再者，政府无数次调控却出现了越调控房价越高，涨价越快的现象。特别是这一轮调控如此短命，是政府公信力遭受最大破坏的一次。

　　无论本次出台多么强硬的调控手段或改变不了投资者房价继续上涨的预期。

　　本轮以限贷政策收紧的调控效果不会太大。一方面就像北京将二套房首付款比例提高到60%，也只是恢复到2014年前的水平，那时北京房价不理不睬继续上涨。另一方面深圳上海将二手房贷比例提到70%都难阻房价继续走高，北京房价或我行我素继续上涨。

　　最大的原因是限贷政策的调控威力已经大大下降了。限贷政策主要是商业银行执行的，约束商业银行监管笼子里的信贷资金的。但是，目前社会融资比例正在大幅度增长，超级货币宽松释放的流动性不一定都进入到商业银行里。住房投资者已经可以绕过房贷政策约束，从互联网金融、民间借贷、房企以及中介机构那里融到购房资金，甚至全部用自有资金购房。

　　在超级宽松货币政策下，整个社会流动性泛滥，就如无头苍蝇一样到处乱撞，最终都撞向房地产行业、住房市场，房价岂能不涨。

　　在这种情况仅仅收紧房地产信贷只是一个方面，货币政策如果不收紧，房地产市场的调控政策就很难见效。立即迅速全面收紧货币政策，或许能勒住野马般暴涨的房价。