九州智库：刚刚，上海发布重大楼市新规！这个周末不平静

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　　就在刚刚，上海公布了土地出让新政！全面封杀商住房用地，更禁止散售商铺及办公：

　　1、对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

　　2、出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公；出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

　　3、位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业、办公等经营性用地，可采用附带规划设计方案、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

　　4、受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。

　　5、经营性用地使用权抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。

　　这个周末不平静！火爆的南京楼市也再爆新闻：部分新盘销售失控，购房认购资格被炒到60万元一个，南京紧急约谈12家开发商，要求他们落实最严格的监管制度，将发现的炒卖房号线索移交公安机关。至此，继雄安新区之后，南京成为第一个公安介入楼市调控的城市。

　　楼市暴涨背后，政府采取了严厉的调控政策稳定楼市，然而中国楼市依旧高烧不退，提高首付以及打击商住房都没有击退购房者的热情。房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为经济的一大隐忧。

　　难道是中国人有钱，买房就如买白菜吗？真相是，很多人是借钱买房。

　　正如原财政部长楼继伟所言，中国家庭的杠杆率已经升至接近50%。

　　家庭杠杆率50%是个什么概念呢？高还是低？

　　2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%，2009年4万亿后，随着房价的上涨，家庭杠杆率也持续走高。家庭杠杆率怎么算的呢？就是住户贷款与名义GDP的比值。

　　今年3月末，中国住户贷款的余额是35.23万亿，除以去年GDP74.4万亿，就是47.3%。按照今年GDP增长6.5%的预期，同时住户贷款再增加5-6万亿计算，大概到年底，家庭杠杆率也就达到50%了。

　　周小川希望居民加杠杆的逻辑，是与发达国家比，我们的杠杆率还不高。美国、日本、英国、加拿大等发达国家居民杠杆普遍在60%以上，澳大利亚居民杠杆在2014年更是达到113%。而美国的居民部门宏观杠杆率在1985年以后出现一轮快速攀升，在2007年达到历史最高值99.4%。

　　但我们是发展中国家，人均收入水平和人均GDP还远远未达到发达国家的水平，我们能跟他们比杠杆率不？如果跟发展中国家比，这杠杆水平就比较高了。比如，俄罗斯的家庭杠杆率是16%，印度仅为9%。所以楼部长在谈到去杠杆的速度时，也说去杠杆进程不应该太快。其实高负债的背后，反映的就是某些城市的房地产泡沫系数太大了。

　　前面有日本的例子。上世纪80年代末和上世纪90年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的20多年里没有走出阴影。

　　在2016年房地产相关贷款增速过快的情况下，房地产领域的金融风险隐患随之上升，甚至有的银行还可以做零首付，这样的杠杆太吓人了。监管当局注意到了其中可能蕴藏的风险，一直要求商业银行警惕“假按揭”“假首付”“假收入”等违法违规风险，控制高杠杆买房。

　　那么中国楼市难题如何破解？看看世界各国的经验：

　　纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，也就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是公众的居住权。

　　欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，后来产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，住房政策，尤其是公共住房政策越来越变成这些国家的社会政策的一部分。

　　在今天的北欧国家，房地产还是完全属于社会政策，这些把公共住房仅仅看成是对穷人的救济的福利国家，其实公共住房也是不成功的，公共住房最终变成了贫民窟。

　　而亚洲国家新加坡却在楼市问题上有所创新，是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家：既学习了欧洲公共住房的经验，又结合国情，创造了独一无二的公共住房制度。

　　如果说在西方社会，公共住房主要是为了社会弱势群体，那么在新加坡，公共住房是为全体社会成员的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。

　　目前，无论哪个角色，开发商还是投资者，想从房地产那里获得巨额的利益，都带有极大的投机性。一些投资者甚至不惜借高利贷去投资楼市。当房地产被投资者或投机者所操控时，住房真的就变成了金融属性。

　　现在，当所有人的财富增值基本靠房子的升值，就会促使大家挤破头也要去买房了。中国面临双重的挑战。一方面是房地产泡沫，房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。在各种社会文化因素的作用下，大多数人中国都渴望有属于自己的房子，年轻人普遍认为幸福和房子息息相关。

　　他山之石，或许可以攻玉，让我们拭目以待。