张敬伟：莫将不动产登记制度功利化联想

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　　国土部近日表示，作为我国一项基本的物权制度，不动产登记制度正在悄然“发力”。力争到今年年底前，全国所有市县的不动产统一登记将接入国家级信息平台。

　　不动产登记联网，已经试点二三年了。全面推进全覆盖联网，也是应有之义。不动产登记制度，顺应互联网时代的要求，通过联网实现大数据联通，既是时代要求，也能更好地保护公民不动产权，对完善物权制度保护也有现实意义。

　　不动产登记全国联网，应从完善制度规范的角度去理解，而不应对其有更多碎片化的功能化联想。

　　物权立法在中国较为滞后，主要是意识形态的影响桎梏了对个人物权的认识。因而，在物权保护的法制层面，较为模糊；在法治方面，也落实不到位。与此同时，中国市场化的程度又非常高，市场创富的速度又非常快，从楼市到股市再到其他市场，各种市场要素叠加，物权从形式到内涵上都极其复杂。法制的抽象模糊，法治的缺位短板，加之贪腐因素和资本任性，公民合法财产得不到有效的保护，非法资产也在制度规范不健全的情势下，潜藏在法制的灰暗地带和游走在法治的偏锋中。

　　于是，物权难得保障的焦虑，社会公平出现了问题，也造成了市场的动荡不安和资本的外流情势。物权法从法制到法治都要更新，但在现有的法制体系下，利用信息技术手段，通过不动产权登记的互联互通，完善制度规范，就迫在眉睫了。

　　从制度规范言，建立统一登记的不动产权信息平台，可以最大限度地实现公民不动产权的公开透明。如果说阳光是最好的防腐剂，公开透明、可查询的不动产权登记制度，也可最大限度地实现不动产权的合法化。毕竟，对于物权认知，每个人都会有常识性的逻辑，也不会忌惮将自己的合法物权如实登记。相反，如果一个人的不动产权不合逻辑和常识--就像舆论场之前曝光的众多房叔、房嫂那样，其职业、收入和其拥有的不动产明显不匹配，他们也不敢如实进行不动产登记。

　　不动产登记本身不具有反腐功能，但作为制度规范，对包括贪腐在内的非法行为都具有刚性约束。但要指出的是，不动产登记的全国联网，主要目的不是为了反腐，而是对物权制度的基础性完善。如果说将此制度视为反腐利器或者给予公众随意以人查房的自由，这种的制度设计和技术更新就“走偏”了。

　　越是在法制不健全、法治不完善和制度不规范的情势下，越不能将制度规范功利化。否则，激情和激进的功利思维，会损害制度规范的内涵，使之沦为公众情绪的工具，使理性的制度设计异化。即如将不动产登记全国联网视为反腐利器，将会导致“地下房产”的非法交易，使楼市更加紊乱。再如不给以人查房设置防火墙，人人得而查之，那么公民的隐私权就难以保障。好制度首先在于权利维护，而不在于惩恶。以人查房，必须合法规范。

　　同样，不动产登记全国联网，固然可以查清每个人买了多少房，但也并非为了打击炒房，更不是“关门打狗”降房价。楼市调控是系统工程，楼市有周期，受市场供需、政策走向、财税设计、金融因素等诸多因素影响。靠不动产登记全国联网系统就能遏制炒房、降房价？显然不可能。但肯定的是，这一制度将摸清全国不动产的家底，有助于楼市因城施策、精准调控。

　　最大的猜测来自于不动产权登记全国联网是为开征房地产税做准备。正如前述，这一制度有助于摸清全国不动产的家底，对于未来开征房地产税提供了准确的数据支持。

　　但是，不动产权登记全国联网，并不意味着房地产税开征临近。毕竟，开征房地产税，需要立法，而立法程序是复杂、严谨的。据悉，房地产税并没有纳入今年的立法规划，因而房地产税立法还是远景。更重要的是，在楼市还存在诸多制度短板的现实下，当务之急是补上制度和监管短板。而且，房地产税涉及更为广泛的利益博弈，如果各利益主体博弈不充分，也不存在开征基础。

　　不动产登记制度实现全国联网，是完善制度的基础性工作，而不能功利化想象。