易宪容：中国住房投资者的“政策焦虑症”正在生发及蔓延

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　　最近汇丰银行发布的早些时候的调查报告显示，中国在1980年到2000年出生的人群中，其住房的拥有率达到70%，远远高于其他国家，也高于房地产市场发展几百年的发达国家。面对这种情况，对中国政府来说，是值得认为观察与思考的问题。

　　汇丰银行的这个调查报告显示，他们调查了9个国家1980-2000年这个时代的人群，如中国、加拿大、澳大利亚、法国、马来西亚、沙特阿拉伯、墨西哥、英国和美国9000名这个时代的人群。调查结果显示，1980-2000年出生人群的住房拥有率平均为40%，其中中国最高为70%；而比中国富裕发达的国家如法国为41%，美国为35%，英国为31%，澳大利亚为28%，沙特阿拉伯为26%。也就是说，大部分国家的年轻人住房拥有率不到一半，而中国这个时代的年轻人的住房拥有率达到了70%以上。事实上，我所认为这个群落的年轻人在一线城市拥有两套以上住房的人也不在少数。还有，中国这个群落的年轻人购买住房由家庭帮助的比例也达到40%以上。

　　从中国的人口结构来说，1980-2000年这个年龄段的人口大概在2.7亿左右。如果城市化率50%，这个年龄段年轻人的住房拥有率为70%，那么就有一亿以上的这个年龄段的人进入房地产市场。如果住房是居住消费，那么未来十年购买住房主力的居住条件已经解决，住房消费需求的高峰已经过去。同时，由于这些购买住房的居民多数是举全家之力进入市场，其未来十年的消费需求的购买力严重透支，其消费能力也会减弱。再就是近一年中国房地产之所以还在快速上涨，并非政府一直在强调所谓住房消费的“刚性需求”，而是这些居民住房投资的“刚性需求”。

　　还有，从最近西南财经大学的中国家庭金融消费的调查数据来说，目前中国城镇家庭住房拥有率达到90%以上，而拥有两套以上住房的家庭占20%。也就是说，如果这些住房都是让居民居住，并每个家庭拥有一套住房，那么住房空置率都会达10%以上。所以，当前不少居民还有涌入房地产市场估计仍然是以投资为主导。因为，他们仍然相信中国房地产市场价格只会上涨而不会下跌。

　　而国内居民特别是1980-2000年代的居民之所以都会涌入房地产市场投资，就在于这十几年住房投资让其财富增长达340%以上。而中国居民的财富持有92%来房地产市场，如果不算住房，中国居民其他金融资产很小。

　　同时，从这些现象还有以下几个问题值得关注。一是中国居民财富的增长基本上是靠住房的升值，如果没有这十几年中国住房过度升值，那么中国许多居民财富持有量十分有限。因此，如何参与住房投资，特别是利用高杠杆进行住房投资成了这些居民财富增长的华山一条路，但实际的情况并非如此，金融市场投资机会还是有很多。

　　二是当前不少城市的房地产市场之所以还在疯狂，价格还在暴涨，并非与居民所谓的住房消费“刚性需求”有关，而是与这些居民的预期住房的价格未来还会上涨及他们要利用金融杠杆进入市场有关。只要房地产调控政策没有波及到的三四线城市，他们就会跟其闻鸡起舞下去。三四线城市的房地产价格疯狂还会向下蔓延。不过，也正是这样，不少投资者可能会在三四线城市的投资中遇上风险。对此，住房投资者特别要当心。

　　三是由于中国的房地产市场是一个政策市，住房投资者的输赢完全取决于出台什么政策的结果，并非来自个人投资决策判断。十几年来，许多住房投资者之所以常胜将军，就在于相信政府不会让房地产市场价格下跌，相信政府会托住市场的价格。事实上，前十几年来的房地产调控确实没有让住房投资者失望。

　　不过，从2016年中央经济工作会议以来，住房投资者看到政府的房地产调控政策基调有所变化，而出台的房地产市场调控政策一步比一步紧，一城比一城紧，甚至于有些城市的房地产市场调控政策不仅要遏制房价再上涨，而且还要求停止未来几年的住房交易。所以，对于1980-2000年这批住房投资者来说，住房投资“政策焦虑症”由然而生。

　　因为，他们一是会担心对中国房地产市场重新定位，不知道政府未来还有哪些政策工具会出台，以及这些政策工具出台后对市场又会产生什么样的影响，因为以前可能出台的房地产政策市场根本就没有经历过；二是当前的许多住房投资者还会担心已经出台了房地产调控政策的城市，其调控政策会不会再加码？如果再加码，这些调控政策又是什么政策？以及已经出台了的房地产市场的调控政策又会持续多久？如果持续时间较长，不少投资者能够承担这种成本压力吗？如果没有能力来承担这种成本压力，未来房地产市场又会发生什么样的变化？三是即使是目前还没有出台房地产调控政策的三四线城市，他们不知道这些城市的房价涨到什么程度时也会出台房地产调控政策，其调控政策力度又是如何？这些房地产调控政策对市场又会造成什么影响？对这些问题，当前房地产投资者特别是这些年轻的投资者政策的焦虑症会更加严重。

　　因为，对中国的绝大多数住房投资者来说，他们都没有经历房地产调控的周期性调整，更没有经历房价下跌是什么态势，特别是没有经历过中国这种以投资为主导的房地产市场、房地产泡沫吹得巨大的市场转型时，一定会出现房地产市场价格下跌，及市场和投资者是如何反映的。所以，这些房地产投资者的“政策焦虑症”可能会随着更多的城市出台房地产调控政策更为明显。当然，当前这些年轻的住房投资者更焦虑的是他们的住房投资是不是接了最后一棒并严重套牢，因为未来房地产政策不确定性及货币政策不确定性将是一种常态。对此，这些年轻的住房投资者投资谨慎些更为重要了。在高风险面前，还是多观察为好。