刘晓博：今天，中国楼市成为“牺牲品”！

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　　正如我此前在本栏目里预测的那样，特朗普正式表态：不准备把中国列入“汇率操纵国”。

　　这个消息比预计的早到了大约48个小时。本来，预测美国会在华盛顿时间4月14日（北京时间15日凌晨）公布“汇率半年报”，来宣布这个消息。但特朗普主动向媒体爆料，并通过这种方式给自己了一个公开解释的机会。

　　特朗普是在北京时间今天（4月13日）凌晨宣布这个消息的，他解释了为什么不把中国列入“汇率操纵国”：

　　1、中国近几个月并没有操纵人民币汇率；

　　2、处理朝鲜问题，需要中国的配合；

　　3、美国贸易的不平衡，有“美元变得太强”的因素。他用自我批评的语调自我夸耀说：“我认为我们美元正变得太强，这有一部分得怪我，因为人们对我有信心。可那最终会带来伤害。”

　　此外，特朗普还宣称：他改变了对耶伦的看法。大选时他扬言，上台后会炒掉耶伦，更换美联储主席。但这次他暗示，不排除让耶伦连任。特朗普这样谈到耶伦：“我喜欢她、尊重她”，“必须老实说，我确实喜欢低利率政策。”

　　我此前在专栏里说过，特朗普将使用“汇率偏差”的概念替代“汇率操纵国”，同时跟中国开启“100天贸易磋商”，通过双方技术官僚详细研讨细节，逐项提高美国对中国的出口，最终显著缩小中美贸易不平衡。

　　这样，在特朗普的压力之下，人民币汇率至少在未来一两年要保持相对平稳，持续、显著的贬值暂不可能了。

　　于是，中国将出现一段“抑制资产价格，保证汇率稳定”的时期。虽然这在历史长河里未必是主流，但它至少改变了未来一两年、两三年房价的基本逻辑。

　　用一句直白的话说：中国高房价被“出卖了”，成为特朗普新政的“牺牲品”。但这是绝大多数中国人的福音，飙涨的房价终于被汇率控制住，可以停下来等等刚需一族，等等中低收入购房者了。

　　为什么“人民币汇率暂时不能持续贬值”，会“控制住房价”？

　　原因很简单，国内和国际资产价格之间存在正常比价关系，如果人民币汇率不变，房价继续上涨，中外资产价格差距会继续扩大，资金外逃力度会进一步增强。资金外逃，会制约国内房价上涨。

　　另一方面，为了维护人民币汇率稳定，降低资金外逃欲望，银行就需要控制流动性，甚至加息。这样，对房价也构成短期利空。

　　有人或许会说：3月份的CPI只有0.9%，加什么鬼的息？其实，中国的CPI是有重大缺陷的，没有包括买房因素。过去一年多，中国大中城市房价接近翻倍，CPI反而呈现通缩迹象，就是因为其设计是有问题的。事实上，央行已经在加息，只不过没有加存贷款利率而已，而是提高了货币市场资金拆借利率。

　　央行正式加息是早晚的事情，大概率在19大之后，或者明年春节前后。初期的加息节奏会比较慢，但这一轮低利率周期已经结束了。

　　对于楼市，我的看法保持不变，要点如下：

　　短期（两三年内），大中城市楼市活跃度将逐步下降，成交萎缩，价格趋向稳定。在一两次加息之后，部分城市将出现阴跌。未来两三年，整体上呈现高位震荡、略有下跌的走势（跌幅不会大）。

　　在这个期间，是刚需、改善型需求买房换房的最佳时期，动手时间点可以放在今年年底之后，到明年年初。如果现金流充裕，不在乎短期涨跌，刚需购房者也可以现在就买，可能会买贵、但很难买错。

　　中长期（3年到10年），大城市楼市仍然有白银十年，这是中国城镇化的水平、速度决定的，所以继续看好“有显著人口增量的、高级别城市以及周边中小城市的优质住宅”。但这一轮调整周期，或许要3到4年才能基本完成。除非中国经济出现严重问题，否则限购、限贷不太容易放松。

　　经济周期是客观存在的，几年之后放松限购、限贷是必然的。到那时，大城市的优质住宅将再次出现飙升。