张平：楼市要变天了！2017年到底该不该买房？

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　　据《上海证券报》等媒体报道，最近有部分上海中小商业银行，为了缓解住房贷款余额压力，要求支行鼓励房贷客户提前还款，甚至对提前还款违约金给予减免优惠。

　　此外，另有传闻称，北京、上海这两大一线城市目前低于9折的住房贷款优惠利率已全面绝迹，已有商业银行将低于95折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面。还有消息称，银行已经不再接受30年的住房按揭贷款，将最长期限削减到了25年。

　　房贷出现全面收紧的信号，难道楼市要变天了吗？对此，有业内专家表示，自己虽不具备辟谣的本事和资质，但上述说法也并非空穴来风，而是有逻辑可循。在当前“去杠杆，控风险”的背景之下，春节过后楼市频繁传出房贷收紧消息，不足为奇。

　　一直以来，房价能涨多少，取决于当年房贷政策松紧程度，2015年初至2016年9月，我国货币政策呈现全面宽松的状态，这使得全国一二线城市的房价开始疯狂上窜。而央行现在的货币政策则是“稳健偏中性”，这意味着房贷政策已经全面收紧。只是谁也未曾料到，刚刚才过完年，央行就开始回收货币的流动性了。

　　那么，为什么央行现在开始收紧房贷了呢？换言之，货币政策转向“稳健中性”，不再偏宽松了呢？这个问题的答案有很多，主要是为了守住不发生系统性金融风险的底线，央行需要对货币流向进行调控，调控对象主要针对金融市场的“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及肆意加杠杆行为。

　　而对于银行来说，收紧房贷的动机，除了政策面的“窗口指引”，恐怕还有存贷比（贷款总额/存款总额）居高不下的压力。商业银行是以盈利为目的，从盈利的角度来看，存贷比存高越好，因为存款利息意味着成本，而贷款利息意味着收入。存贷比越高，银行的盈利能力越强劲。

　　不过，如果存贷比过高，银行贷出去的钱太多，那么其承担的风险也就越高了。根据央行1月披露的数据，全国2016年人民币贷款余额106.6万亿元，同比增长13.5%。而根据标普全球的计算，截止去年底，算上银行理财和影子银行等因素，银行的存贷比已超过80%，且以每年6%的增速上升。

　　按此速度放贷下去，再过几年，银行贷出去的钱要跟自己的存款一样多了，这显然是一个危险的信号。所以现在银行谨慎放出房贷，甚至最好已有房贷的人能提前还款，这样可以降低它的存贷比风险。那么，2017年我们究竟该不该买房呢？

　　首先，对于现在想要买房自住的年青人来说，在购房之前还是要仔细斟酌一下，未来将是房贷成本上升期，你究竟能否承担得了还贷压力？先举个例子，程序员小王收入不菲，在上海松江区看中一套260万的房产，还款方式为等额本息。

　　如果小王按照房贷相对宽松时的房贷环境，在首付60万后，要对剩下的200万余额，进行360期，30年的方式还贷，贷款利率在基准利率的基础上再打95折，则小王总共需要还贷3714743元，每月还款10319元。

　　而现在房贷政策收紧了，商贷利率不打折了，还是4.9%，且银行只同意给小王贷款25年，则小王总共需要还贷3472672元，虽然小王少了24万的房贷，但每月需还款11576元。这意味着，小王每个月比之前还要多还1200元房贷。在这种情况下，小王打起了退堂鼓，选择继续观望，期盼房价泡沫能够早些清除。

　　其次，有些人觉得，房贷虽然收紧，房价和成交量必然会出现下滑，但是价格跌幅一定会是有限的，出于稳增长和控风险的需求，未来货币宽松仍会继续，央妈是不会真让房价深跌的。

　　但是笔者认为，房地产进入深度调整期已在所难免，如果继续让房地产加杠杆，将引发极大风险。现在问题是，如何让高房价逐步缓慢下跌至百姓均能接受的范围区间之内，避免出现大的系统性金融风险。这才是今年中国经济所面临的巨大挑战。所以，期盼热点城市房价短期见底的购房者，一定要有打持久战准备。

　　最后，我们要提醒已经还贷多年的购房者，不要因为手续费优惠就急着向银行提前还款，除非你是等额本金的还贷方式，大部分的贷款已经还得差不多了，剩下少部分欠款，并有自己手中资金充盈，那早些还给银行也是不错的选择。