易宪容：中国楼市的房价会出现长周期调整吗？

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　　对于当前中国房地产市场，目前市场上的一片声音都认为，随着2016年中国20多个房地产热点城市930调控政策出台，随着这些城市的住房销售急剧下跌，随着这些城市的住房按揭贷款的优惠利率上升及随着今年底中国房地产税的出台，中国的房地产市场价格将出现长周期的调整。也就是说，在这些房地产政策的调控下，中国上涨了十几年的房地产市场价格将出现重大拐点，由以往十几年长期单边上涨周期逆转为下降周期。

　　对于这些观点，能够成立吗？中国上涨了十几年房地产市场价格真正进入下降的长周期吗？特别是从2016年这些热点城市来看，这些城市的房地产市场的价格真的会进入长周期的下降通道吗？如果这些城市不能，那么全国其他城市的房地产市场的价格会进入长周期下降通道吗？

　　可以说，尽管2016年的中央经济工作会议及几次政治局会议都强调，“住房是用来住房的，而不是用来炒作的”，并要求各地严格遏制房地产泡沫。可以说，有了这个原则，当然是中国房地产市场的价格长周期调整的根本所在。前十几年中国房地产市场问题，就在于没有从根本上来界定住房的投资与消费，没有让中国的住房市场回到基本功能，而是把住房的投资与消费混为一谈。在这种情况下，再加上银行住房信贷优惠政策及税收优惠政策，最后，中国房地产市场肯定会成了一个以投机炒作为主导市场，房价也只能是越调控越高。这就是前十几年中国房地产市场现状。也就是说，前十几年房地产之所以会泡沫四起，就在于没有用税收政策把投资与消费区分开而是混在一起，国人就是利用这种混淆拼命地利用优惠信贷政策及税收政策炒房，让房价炒得越来越高。

　　所以，如果中国房地产市场要进行长周期的调整，首先就得用税收政策把住房的投资与消费区分开，但是就目前中国房地产市场930调控政策来看，尽管通过住房按揭贷款首付比例提高，比如把购买第二套住房的首付比例提高了50-70%以上，并禁止用按揭贷款购买第三套住房，但是这些政策仅是对住房的投资及消费事前上的区分，而没有对住房的投资与消费进行事中及事后区分。在这种情况下，只要房价还在上涨，不仅购买首套住房者可能通过住房购买进行投资或投机，而且使用银行信贷者也可能进行住房投资或投机。所以，当前的住房调控政策想限制住房投机炒作是不可能的。这也是为何当前20多个房地产热点城市住房的销售急剧下降而房价不下跌的根本原因所在。因为，当前这些城市持有多套住房者会理解为政府房地产市场根本就不想调控房价。如果房地产市场的价格预期不改变，中国房地产市场的价格根本不可能进入长周期的调整。

　　特别可笑的是，有分析人士认为，这次中国房地产市场的价格将进入长周期下降调整，就在于住房按揭贷款的优惠利率由以往的8折、85折已经上调9折、95折，让住房购买者购买成本上升，投资收益下降，从而减少住房投资者进入的激励。可以说，住房按揭贷款利率变化对房地产市场影响是非常大的。特别是对30年以上的住房按揭贷款来说，利率少许的变化都会增加购买住房的负担。但是，目前住房按揭贷款利率的情况是，不仅这种利率处于历史最低水平，而且不少银行为了抢生意往往把住房按揭贷款优惠利率下调，从而使得住房按揭贷款利率更是低。这也是近年来投资者蜂拥进入房地产市场的关键。

　　不过，住房按揭贷款的优惠利率一向是由银行自主决定、自由定价，随着市场因素，银行上调按揭贷款优惠利率也是正常。如果今年央行货币政策有所收紧，国内商业银行也会随之上调整住房按揭贷款利率。但就目前的情况来看，其上调的幅度都是十分有限的。比如上调10%，由8折优惠上调9折优惠。如果贷款200万，期限20年，贷款利率4.14%变为9折4.41%后，购买住房者每月多支付还款也只290元。也就是说，这种住房按揭贷款优惠利率上调，对购买者的支出成本影响是十分微小。问题就在于市场房价的变化。只要市场的房价还在上涨，那么购买住房者就不会计较这种利率上涨对其购买住房成本的影响。如果房价下跌持续一段时间，住房投资者当然不会进入市场。所以，在当前全国的房价还处于上涨态势下，住房按揭贷款优惠利率上调，对房价的影响不会太，更不会让房地产市场的价格出现长周期调整。更何况当前中国房地产市场政策，除了20个热点城市之外，其他城市都没有变化，由此更是无法影响房地产市场房价变化。

　　还有，开征房地产税会影响房地产市场价格重大调整吗？要做到这一点，房地产税得有个限定。就是假定如果房地产税今年出台，那么这种房地产税是一种公平公正的税收政策。如果是一种公平公正的房地产税收政策，那么对房地产的价格及市场预期肯定会产生重大的影响。因为这种房地产税收政策能够严格限制住房投资炒作。如果出台的是如早几年上海及重庆那样的房地产税收政策，那么这种房地产税所起到作用是十分有限的。因此，在房地产税的政策没有出台之前，是无法评估对市场影响多大的。

　　总之，如果不用房地产税收政策把住房投机或投资和消费进行严格区分，那么中国房地产价格能否出现长周期调整或下降，只能看信贷政策了，只能看马上要公布1月份银行信贷增长。如果银行信贷增长特别是住房按揭贷款的增长还是与2016年四季度一样，那么中国房地产市场价格长周期调整，还得有很长路要走。