牛小财：变天了! 北京广州深圳突然出手，中国楼市暴风雨来袭

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　　一、

　　山雨欲来风满楼。

　　一夜之间各城市都传来房贷收紧的消息！

　　北京：2月8日，北京多家房地产交易中介称收到通知，北京市将于2月8日起执行新的个人住房贷款业务要求：首套房贷优惠收紧，不得低于基准利率九折，二套房贷按揭期限从最长30年，缩短到最长25年，少了5年。

　　广州：包括邮储银行、 兴业银行 、广州农商行等多家银行将广州地区的首套房优惠利率从8.5折上调到了9折及以上。

　　深圳：深圳地区多家银行透露，由于有意控制投放额度，部分国有大行深圳支行1月份信贷投放大幅下滑。“实际情况来看，1月份信贷投放确实要少很多，甚至有网点支行1月份信贷投放只有去年的15%左右，其他支行估计也并不乐观。”深圳一家国有大行工作人员称。

　　二线个别城市有银行年后微微上调首套房贷利率，例如青岛、大连、珠海等地的部分银行利率优惠由85折上调至9折。

　　种种迹象表明，一二线城市的房贷在全面收紧，要买房的刚需族或改善族要抓紧了。

　　二、

　　为什么房贷会突然收紧？

　　1.直接原因是央行的变相加息。2月3日，央行全面上调各期限逆回购招标利率，同日开展的SLF利率也全线上调，这被市场解读为货币政策收紧的信号。

　　这意味着商业银行借央行的钱，将越来越难，而且所要付出的利息越来越高。同时，你借银行的钱也将如是。

　　可以想见，未来受央行货币政策的影响，商业银行被迫控制房贷审批节奏并将房贷利率全面上调将是大概率事件。

　　限购还能通过中国式离婚等途径绕过，那么限贷将成为真正抑制炒房族的利剑。

　　2.房贷收紧的深层次的原因在于：目前我国过于依赖地产和基建的经济增长模式不可持续，房地产业对金融有天然的依赖性，房地产开发商的很大部分资金来自于银行，购房者的贷款也来自于银行，这使得货币超发成为必然，且风险大部分是转嫁在银行身上，积累了巨大的金融和泡沫风险。

　　据统计，截至2016年9月，上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32家企业负债率已突破80%；房奴收入的40%普遍用来还贷。

　　同时，房产的畸形发展占用了地方经济发展大部分的精力和大部分的资源，且容易造成贫富差距。

　　国家显然也发现了这个问题，正如某股份行信贷人士所表示的，在房贷必然收紧情况下，银行下一步贷款投向主要方向将是PPP和政府授信，此外金融创新、金融服务、相关中间业务等也大有可为。

　　目前我国还面临着美联储加息、欧债危机、南海局势紧张等种种外围的不利因素，同时国内经济结构不合理，脱实向虚、资金空转问题严重，如果我们不及时改变对地产经济的过于依赖，最终这种模式会将我们的前途埋葬，就像当年的日本一样。

　　三、

　　房贷收紧是否会造成房价大跌？

　　2017年房地产调控将保持高压姿态。限购限贷短期来看有抑制房市过度投机的作用，但不至于马上造成房价大跌。

　　首先，地方财政收入目前与土地收入密不可分，地方政府依然有对地产经济的惯性依赖。

　　限购限贷只能限制一段时期内人们的买房欲望，但长期来看，很多一二线城市依然是人口涌入的目的地 (如高铁的修建对武汉、郑州、成都、厦门等地人口流入的刺激），如果当地土地供给不足，经济适用房、廉租房等保障房建设规模有限（普遍现象），那么可能依然无法阻止这些城市面临的房价上涨压力。

　　其次，虽然货币政策有收紧的趋势，但依然是偏中性和审慎的，不会一下子收的过头。虽然不少媒体以变相加息来解读，但真正意义上的加息一定是谨慎而有节奏的，且要防止过快刺破资产泡沫造成的金融动荡。此外，一二线的房产去库存虽然成功，三四线城市依然要努力，且经济增长处于下行周期，货币政策突然转向的可能并不大。

　　还有，房地产企业去年普遍赚的盆满钵满，家里有粮心中不慌，挺价的意愿坚决。

　　以笔者所在的南京为例，在政府调控下，南京新房依然稳中有升，绝对没有跌的意思；但二手房市场有所松动。

　　同时，也有媒体报道合肥等城市有急于出手的二手房主甚至降价数十万促销的消息，有涨有跌，这也是比较正常的状态。

　　总体上，2017年内房价出现巨幅波动的可能并不大，无论是向上还是向下。

　　这种局面也是皆大欢喜的，既抑制了房价过度投机，也不会导致房产泡沫突然破裂，造成金融风险，同时也为中国的经济结构调整和供给侧改革迎来了喘息之机。

　　"房子是用来住的！"
　　（不要投机）
　　“撸起袖子加油干！”
　　（希望在你自己手上，而不是房子身上）