刘晓博：如果楼市也搞注册制，中国将发生4大惊人现象！

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　　最近几天，关于IPO注册制改革是不是“事实上已经启动”，正在困扰着A股，尤其是中小板和创业板。

　　于是有人提出了这样的问题：如果楼市也搞注册制，将会发生什么？中国的房价会大幅下降吗？

　　所谓“IPO注册制”，其含义大概是这样的：政府把企业上市发行股票的权利交还给企业和市场，不再对一家公司能不能上市做实质性的审批。也不再控制其发行价格、发行数量、发行时机以及此后的再融资，也不对大盘指数做调控。证监会、交易所只是审核企业有没有按照规定，披露应该披露的信息。当然，如果作假，将会有严厉的惩罚措施。

　　在“IPO注册制”下，新股供应量将大大增加。平衡点在哪里？当然是价格低到企业自己不愿意IPO、再融资，大股东也不舍得减持，最终达成动态平衡。

　　所以，“楼市也搞注册制”的含义是，只要有开发商希望获得土地建房子，政府就应该批地。而且政府不控制供应量，尽量多地批地。当然，土地是竞价的，价高者得。

　　如果是这样，将出现四种结果：

　　第一，全国房价将大幅下降，尤其是中心城市的房价。

　　这很简单，因为供应量增加了。现在中心城市，尤其是四大一线城市，采取的都是饥饿疗法，所以房价很难下降。

　　第二，金融危机可能爆发，而且从北、上、深率先开始引爆。

　　这也很好理解，因为这三个城市的房价最高，即便是下跌一半，仍然超过很多二线城市。金融体系的抵押物里，大部分是土地和房屋，如果房价下跌超过30%，就会引爆金融风险。大城市新房首付一般是3成，当房价下跌超过三成，就会出现负资产人士，他们会放弃供楼。

　　第三，大量人口涌入中心城市。

　　目前大多数省会及以上城市，都存在户籍门槛，只是门槛高低的问题。在这种情况下，人口仍然涌入这些城市。其结果就造成了目前房地产的销售额和销售面积，都集中在大城市。下面让我们看一个表格：

5大省会城市房地产和人口占比（2015年）

城市	销售面积 占全省比例	销售金额 占全省比例	常住人口 占全省比例
武汉	42%	61%	18%
成都	39%	--	18%
长沙	30%	41%	11%
郑州	22%	31%	10%

　　注：表中数据来自各省市统计局2015年统计公报，销售面积和金额，均是“商品房”的。

　　湖北、四川、河南、湖南都是中国的人口大省，也基本上是经济大省。其中武汉和成都人口占全省的比例均达到了18%，长沙和郑州大概在11%到10%左右。无论占比多少，都出现了这种现象：省会城市人均商品房销售面积是全省的两倍以上，至于人均销售金额就更高，因为省会城市房价一般是全省最贵的。

　　如果省会城市土地随便供应，户口随便上，人口必将大规模涌入。至于北上广深，将更是如此。

　　假如“注册制”在楼市实施，几年之后，中国绝大多数人口必将集中到20多个大城市里。其中北京上海可能会超过1亿人，深圳广州也差不了太多。原因很简单，大城市公共资源优质，谋生机会多。唯一能阻挡人口无限制增长的就是房价（户籍其实都变成了软约束），“注册制”将摧毁这个门槛。

　　第四，大量小城市、小村镇将被废弃，那里成片的商品房价格将归零。估计到时候，连拆了卖废品的人都找不到。这种情况曾在中国的玉门老城发生过，也在俄罗斯西伯利亚无数的村镇发生过。

　　不过话说回来，这有什么不好吗？

　　如果这种变化是渐进式的，防止金融风险爆发，通过超前规划解决城市病问题，其实没有什么不可接受的。表面上看，带来了一些资源浪费，但也减少了城镇化对土地资源的占用。毕竟，“大城市化”比“大中小城市均衡发展”更能节省资源。