余丰慧：禁止资管产品输血楼市要动真格

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　　12月27日，有媒体报道称从接近监管层的机构人士处独家获悉，监管层日前在针对最新的资管备案规范征求意见时，对券商资管、基金子公司等资管产品输血房地产项目的情形提出了更多约束。

　　说实在，一听说征求意见中头就大。过去对银行贷款与信托投资计划绕道进入房地产行业出台的管理办法征求意见稿不少。最后怎么样了？要么石沉大海、杳无音讯，走向不了了之流产之命运，要么被修改的面目皆非，完全满足了大银行的诉求。这倒好，最终信贷资金、表外五花八门的金融产品一窝蜂进入到房地产领域，导致房地产风险隐患重重。而令人奇怪的是，谁也不负责任，无法追究任何人的责任，这种体制举世神奇。

　　不客气的说，这么多年几乎每一轮房地产过热，房价暴涨，房地产隐患重重，都与过度放松货币信贷不无关系。这一轮房地产失控，房价暴涨同样如此。所不同的是，比此前监管笼子里信贷资金进入房地产更加严重的是，表外的、民间的高杠杆资金都进入房地产大肆炒作。包括信托产品、资管产品、互联网金融产品、民间高杠杆配资等在高房价财富效应下都进入到房地产领域投机炒作。房价暴涨、房地产膨胀的情况就可想而知了。

　　最大的原因就在于没有管住货币信贷，没有管住避开监管或者监管空白点的各类五花八门金融产品进入到房地产领域里捣蛋。中央经济工作会议在明确住房是用来住的、不是用来炒的的定位后，要求管住货币信贷，信贷支持自住房，不能支持投机投资住房，说得无比明确了。

　　但必须看到，目前整个社会融资传统意义上、监管笼子里的信贷融资比例已经大幅度下降，避开监管的各类金融产品融资比例大幅度提高，其中流向房地产比例非常高。房地产需求端仅靠信贷资金融资比例也在下降。同样监管笼子里的银行、信托、证券、基金、保险等机构合谋包装出非信贷产品吸收社会资金包括公墓私募等，绕开监管进入到房地产领域。因此，只管住信贷流向房地产领域显然已经不够。对非信贷金融产品，特别是非标准金融融资进行监管已经非常必要和紧迫。

　　报道说知情人士透露，券商资管、基金子公司等资管机构设立资管计划，直接、间接用于“房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的”，暂不予备案。上涨过快的热点城市目前主要包含北上广深等16个大中城市，这一名单主要依据住建部标准制定。

　　这意味着，监管部门不留死角，全方位堵截货币信贷资金进入楼市已经全面展开。在银行、信托、债券市场等渠道的房企融资遭到收紧后，资管产品给房地产企业带来的融资效能也被监管层所关注并采取行动。

　　这几年资管产品募集资金扑向房地产领域的规模不小。收紧后必将使得房地产企业面临更加紧张的资金压力，同时让部分参与此类业务的资管机构受到业务端层面的冲击，有点断了资管机构大奶酪的味道。使得以股市楼市投机为主的资管机构日子更加难过。

　　笔者最担心的是，处在征求意见稿阶段的资管产品投向房地产管理办法最终又蹈上述两种情况的覆辙。监管部门以及金融企业应该充分认识到，高层在这次房地产调控政策上的决心。在中央经济工作会议上，作出住房的居住属性定位后，接着召开的中央财经领导小组会议上再次重申抑制房地产泡沫。

　　监管部门必须严格监管资管产品投向住房投资投机领域，监管越严格越收紧越好。对资管产品投向房地产必须采取釜底抽薪之策。既要堵住券商资管、基金子公司等资管机构通过设立资管产品输血房地产企业的融资模式即资管机构直接发行募集产品参与融资项目；又要彻底堵塞资管机构为银行、私募等资金扮演流向房地产企业的牌照“通道”。

　　资管机构等金融企业不要再抱有放松的幻想，自动自发停止房地产资管项目。这才是高明聪明之举，才是唯一正确的出路。