张平：投机性炒房为啥越来越不受欢迎？

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　　就在刚闭幕的中央经济工作会议上提出，“房子是用来住的、不是用来炒的”，引发社会各界的高度关注。从十年前开始，满足居民自住需求、抑制投机和投资性购房需求，一直是我国房地产调控的主基调。

　　那我们该怎么界定炒房呢？买房子的目的不是为了自己居住，也不是为了租给别人收取房租，而是闲置在那里等待房价涨上去后再转手出售。也就是说，炒房人的目的就是为了卖出，为了卖得买卖价差或增值收益。

　　实际上，今年中央经济工作会议突出强调了住房居住属性，这与当前房地产市场发展水平和阶段性特征是分不开的。当前我国住房市场总体已度过了极度短缺期，进入了相对饱和期，这就导致了二个现象：

　　第一，一二线城市的多数市民和外来务工者觉得房价被炒得过高，实在难以接受。第二，一部分高收入者，在解决了自住房问题后，拥有不断增长的财富需要杠杆投资，房地产则被他们视为较好的投资物。

　　在这一背景下，如果不强调住房的居住功能，默认房地产具有双重属性，就会使“炒房”找到了理论支撑，甚至导致“炒房”难控的局面。而强调了居住功能后，提出大力发展住房租赁市场，这既解决了城市人口的居住问题，又解决部分高收入居民投资问题，意在打击房地产投机者，从而促进楼市的健康发展。

　　今年以来，部分城市房地产火爆，房价快速上涨，“炒房”之风又起的原因有多方面的：一是货币政策相对宽松，制造业下行压力较大，大量信贷资金未能流向实体经济，而是“脱实入虚”，进入到资产领域，尤其是进入到房地产领域。另一方面，经历了多次的降准降息之后，信贷条件超级宽松，使居民购房的能力和意愿明显提升。

　　值得注意的是，在本轮房价上涨中，炒房扮演了推波助澜的作用。过去一年，部分热点城市的房价上涨了50%以上，买房时还能使用住房抵押贷款加杠杆，使得一些炒房者的自有资金投资收益率超过100%。市场上不少人深谙此道，甚至于把“炒房”当成了自己的职业。

　　为此，在今年国庆前后，先后有二十多个城市针对房价快速上涨、泡沫迅速淤积的突出问题，出台了限贷限购调控政策，并取得了比较好的效果。从10月初至11月末的数据看，本轮房地产调控起到了预期效果，房价过快上涨的势头得到了基本遏制，市场预期更趋向于平衡和理性。那么，各级政府部门近期为啥会对遏制楼市炒作是如此的高度关注呢？

　　第一，房产本身既有居住属性，更有投资属性。但过度强调投资属性危害很大。从过去一年来房价过快上涨的城市来看，炒房带动了社会的集体恐慌，不断地、快速地推高房价，造成了房地产泡沫，也使房价严重背离了其自身价值和当地百姓的收入水平。同时，高房价透支了本地区居民未来的购买力，削弱了启动民间消费的能力。

　　第二，纵容炒房投机行为，会使得大量住房资源闲置，导致社会资源浪费，还会让住房需求信息失真、过量供应等等。现在多数观点认为，一线城市是人口流入的主要区域，其超高房价有其合理性。但实际上一二线城市的住房空置率也不低，这意味着少数既得利益群体掌握诸多房源，而多数人要么买不起房，要么严重透支未来几十年的购买力。

　　第三，房地产行业的特征是产业链特别长，并且与金融联系十分紧密，所以当楼市泡沫过高就存在着相当大的风险隐患，一旦泡沫破灭，很可能带来系统性的风险。美国的次贷危机，就是通过零首付或低首付帮助穷人圆上住房梦，结果酿成金融灾难。而本轮房价上涨是房价泡沫的最后狂欢，是一些中介机构和金融机构联手，推出首付贷、过桥贷等，帮助付不起首付款的居民“加杠杆”购房。

　　第四，房地产投机本身不会为社会产生任何价值，但对资本流出实体经济却发挥了“虹吸”的作用。由于投资实体经济辛辛苦苦，风险较大，且又廉不了多少钱，而投机房地产却能轻轻松松赚大钱，这不仅不利于实体经济的转型升级和创新，而且还扭曲整个社会的价值观、财富观。长远来看，对我国未来的总体竞争力带来很大的负面影响。

　　那么，要管住我国部分一二线城市过高的房价泡沫，我们该怎么办呢？一方面是从信贷角度入手，通过提高贷款利率来给投机者施压。目前的房贷利率在历史上是属于低位区域。同时，从首付比例上入手，可提高向银行贷款者的首付比例甚至不提供住房抵押贷款。

　　另一方面，通过税收的方式来打压炒房者的积极性。比如炒的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高等。国际上，也一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3—5年以内的，一般会面临比较重的税。

　　现在看来，要想让一二线城市房地产回归理性，走可持续发展道路，光有限购还不行，还需要差别化的信贷政策、税收政策，加上其他市场监管手段，即将经济的、行政的、法律的手段有机结合起来，综合运用，形成“组合拳”，并且将政策落实到位。而唯有如此，一二线城市房地产将会步入“缓慢下跌”的调整期。

　　以部分一二线城市为代表的高房价，是该让其回归“居住为主，投资为辅”的属性，而三四线城市为了去库存，对用于出租为目的投资性购房采取一些容忍政策，但不管各城市的楼市调控有多大“差异化”，投机性购房将不再受到政策欢迎。现在，投机性购房群体正是房地产市场的主角，那么未来房价调控的空间还将会扩大。