易宪容：楼市回归居住本性能跨越以下大山吗?

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　　2016年的中央经济工作会议最大的亮点是对中国的房地产市场的性质重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒作的”，是要让中国的房地产市场回到常识、回归到居住的本性。这是当前及未来中国房地产市场发展的基本原则。如果这个原则能够真正地落实，并由此推出相关的房地政策，那么从2017年起，中国的房地产市场将发生根本性转变，而这种房地产市场性质的转变将给中国楼市带来翻天覆地的变化。

　　但是，中国房地产市场要回归到它的基本的居住本性，则要跨越过当前的好几座大山。如果这些大山不能跨越，中国的房地产市场的性质要从根本上转变是不可能的。

　　首先，中央政府有没有这个决心，能不能前瞻性的看到中国经济及房地产市场的问题所在。如果有这个决心，也认识到中国房地产市场性质的转变是未来中国经济持续稳定发展的根本所在，那么中国房地产市场会逐渐地回归到居住功能。如果政府决心不大，特别是在房地产政策上瞻前顾后，左右摇摆，那么在中国当前这个以投资为主导的市场，住房市场的预期根本就不会逆转。在这种情况下，中国房地产市场要回归到居住的本性根本就不可能的。

　　比如，不仅我十几年一直在坚持强调住房的居住功能，而且1998年的住房制度改革其基点就是解决国人的居住问题，之后每当中国住房市场有投资倾向出现时，中央政府就开始出台政策限制投机炒作。比如2003年的中国央行发布的121号文件，2007年359号文件都在信贷政策上限制房地产市场的投机及投资。尤其2010年由李克强主持的国十条，更是把住房市场的居住特性阐明得十分清楚。但是，这些强调住房居住功能的房地产政策，每一次都被一些政府职能部门草拟的所谓新政策并通过国务院出台而把这些好政策打死掉。比如，2010年的国十条很快就被当时的政府职能部门草拟的所谓的新国十条所替代，被所谓的保障改善性住房、限购令及把住房投资与消费严重混淆的政策所替代，从而让中国房地产市场成为投机炒作者的天堂。

　　还有，从今年中央经济工作会议所推出的房地产政策及现有的房地产市场存在的政策来看，中央政府对当前中国房地产市场的性质转型担心的东西还是很多。中央政府担心房地产市场性质的转变会不会造成整个市场的大起大落及影响中国经济增长?担心让房地产市场的风险暴露出来会不会引发市场危机及金融危机？等等。所以今年中央经济工作会议没有要求直接推出限制住房投机炒作的经济杠杆，没有要求对住房的性质用税收政策进行界定，而是希望通过增加住房供给、加强限购、加强租赁市场、整顿市场等方式来让房地产市场回到居住本性，但这样做要让住房回归本性是不可能的。

　　当然，对于“房地产化”主导的中国经济来说，对于泡沫吹得巨大的中国房地产市场来说，这种担心是肯定的。因为，只要房地产增长下降，中国GDP就面临着巨大的压力；只要中国房地产市场让投机炒作退出，中国的房价下跌是必然，而房价的下降不仅会引发房地产市场巨大的危机，而且这种危机很就会传染相关产业及把中国银行及金融市场风险暴露出来。不过，中国房地产市场毒瘤已经膨胀到今天这种地步，要切除这个毒瘤没有阵痛是不可能。在这个问题上，中央政府错过一次又一次的机会。而这个毒瘤的切除时间拉得越长，成本及代价会越高。目前的情况就是如此。希望中央政府既然知道问题所在，就得下决心，长痛不如短痛。如果中央政府跨不过这一座大山，中国房地产市场要回到居住功能是不可能的。

　　其次，房地产市场要回归到居住功能，就得对房地产市场进行重大改变，就得通过有效的制度安排把住房投机炒作驱除或限制。而这种房地产市场回归本性的重大制度改革其实就是一场重大的利益关系调整。这种重大的利益关系调整，会让一部分人的利益受损，而另一部分人获得利益。而受损者基本上是靠近权力较近的持有住房较多者或所谓的社会精英，而受益者基本上是中国的绝大多数中低收入者。在这种重大的利益博弈中，绝大多数中低收入者一直处于十分弱势的状态，过去是这样，现在也是如此。

　　比如，中国的房地产税收制度为何会成为全球最差最为落后的住房税收制度？为何中国的房地产税研究试点了十几年就是无法制定及推出？这很大程度上都与我们的房地产税收制度的设立机制有关，也有与这些税收制度安排只是由少数所谓的精英者及部门制定有关。所以，在中国，直到现在，利国利民的房地产税收制度就是无法确立。由于来自强大的既大利益集团的阻碍，对住房性质的投机及消费的界定的税收政策可能也无法推出，对果遏制房地产投机炒作的税收政策可能同样无法推出，在这种情况下，房地产要回归本性同样是不可能。所以，中国房地产市场要回归本性，中央政府就得跨越既得利益集团阻碍这座大山，否则同样住房市场要回归本性是不可能的。

　　第三，十几年来，由于政府的房地产税收政策严重落后，或主要是鼓励更多的居民及企业过度炒作住房，尽管对整个中国14亿人口来看，住房投机炒作者是少数，但从中国房地产投机炒作者的总量来说却是一个十分巨大的量。如果要让房地产市场调整或回归本性，让住房由投机炒作品转化为消费品，那么对这个群体来说，当然是直接受害者。特别是当房价暴跌时，这个群体更可能是最大受害者。因此，这个群体会采取各种方式在这场房地产市场政策调整中进行博弈，甚至于会不惜代价阻挡当前的房地产市场转型及政策调整。因此，中央政府要跨越这座大山同样是不容易。

　　当然，还有地方政府地方财政问题、地方政府官员权力缩小问题、银行体系的不良贷款问题、所谓的短期产能过剩问题等，都是房地产市场要回归本性的一座座大山，如何跨越还得看中央政府的决心、智慧及手在可采取的政策工具等。只有跨越这些大山，中国房地产市场才能回归本性，只让中国房地产市场及中国经济柳暗花明。