余丰慧：房地产长效机制预示房产税将推出？

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　　中共中央政治局12月9日召开会议，分析研究2017年经济工作，要求“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。引起社会各界、城市居民以及市场的极大反映。这次最高层提出此要求有特别重要的意义。

　　建立房地产以及住房的长效机制，最高决策层不止一次提出要求。最早提出建立市场归市场、政府归政府的住房供给体系。从前几年开始，政府开始大力建设保障性住房体系，投入巨资建设廉租房，虽然有一定效果但并不明显。分流商品房市场价格压力的目的没有达到，缓解低收入住房困难问题也不明显。整个住房市场实现市场归市场、政府归政府仍是理想状态。

　　最值得反思的是，在完善的住房、房地产市场体系没有建立起来时，贸然放松一些城市以限购限贷为主的房地产调控政策。直接导致从2015年年中开始的新一轮一线二线包括省会城市房价的暴涨。加之，央行无节度放水货币，市场流动性超级泛滥，市场出现大举加杠杆资金进入楼市里，住房市场彻底被投机炒作占领，房价非理性暴涨，金融风险迅速抬升。

　　更应该明白的是，房地产去库存政策上采取了涨价去库存的非常错误的做法。导致房价基本是失控式上涨，房地产行业疯狂到失控地步。

　　无奈2016年国庆节前后，一部分城市出台新一轮以限购为主的调控措施，11月底限贷政策也先后出台，房地产以及住房市场调控被打回原形。这样一折腾，导致了房地产市场出现了历史上少有的混乱局面，对行业的生产力造成大破坏，事实上鼓励投机炒作行为，让房地产行业腐败分子再次钻了空子。同时，导致实体经济空心化、被吸血化。

　　房地产以及住房市场政策反复变化，房价一轮又一轮暴涨，房地产市场持续动荡不定，呼吁建立房地产市场健康发展的长效机制。所以，最高层在这个关键时期做出上述要求是完全正确和必要的。房地产健康平稳发展的长效机制最少包括以下几个部分。

　　市场归市场、政府归政府的住房市场机制必须继续深化。前期做得不好，效果不明显，雷声大雨点稀，这一课必须尽快补上。因为这个制度安排是正确的，没有理由不坚持下去。

　　房地产健康发展长效机制里，没有理由不包括房地产保有环节的税收政策制度安排。对于中国房地产市场来说或许是最为重要的。对住房保有环节征税是国际通用做法，也是防止住房市场过度投机炒作的有效手段。对于世界第一人口大国来说，土地资源非常有限，每一个个体绝不能占有过多土地资源，否则，就会侵蚀别人的利益，造成房价失控般暴涨。如何调节呢？税收政策是利剑，通过房地产保有环节征税，让占有过多住房资源者多交税，然后补贴住房困难的低收入阶层是一举两得之策。没有必要仍然停留在研究阶段，而应该迅速进入立法程序。

　　当然，房产税征收的前提是改革住房用地制度，赋予住房者永久土地所有权，最少是永久土地使用权。

　　土地供应制度改革是房地产长效机制题中之义。土地制度改革的目标是建立市场化的土地供应制度。对于住房用地制度改革，不妨采取这样的思路，即：将住房用地私有化，让拥有土地使用权的农民农村，按照市场需求直接参与土地交易，价格由市场供求决定。加快土地供应制度改革拖不得，也不能拖。

　　住房金融体系建设是稳定房地产市场的长效机制之一。嫌贫爱富的信贷体制，以及对房地产市场投机炒作泡沫推波助澜的金融机制是当前金融在房地产领域的最大表现之一。住房金融体系建设的“实事”在于尽快启动住房政策性银行的筹备工作，专司支持政策性住房需求以及城市夹心阶层的商品房需求资金。同时，筹建类似美国房利美、房地美的两个公司，专司房地产贷款证券化，盘活住房贷款资金，给市场提供足够流动性。

　　总之，从研究阶段尽快进入立法程序等实施阶段，是房地产市场健康发展长效机制之急需！