张平：中国楼市全面降杠杆帷幕已经开启？

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　　国庆长假前后，北京、天津、苏州、深圳等共计21个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。执行限贷政策的，例如深圳将二套房首付比例提高至七成，北京将首套普通住宅和二套普通住宅的首付比例分别上调至35%和50%。这也显示了地方政府对居民房贷降杠杆已拉开帷幕。

　　随后，央行的信贷调控也开始紧锣密鼓的进行着。10月中旬，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

　　与此同时，央行上海总部组织25家在沪银行行长和房贷部门相关负责人等召开会议，再次要求银行要继续严格执行限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。信贷政策也开始全面收紧。

　　面对政策面空前的“围追堵截”，业内人士表示，监管层终级目标还是房地产市场平稳健康发展态势，而不是出现过多资金投资进入，否则对楼市有很大风险，这种风险还会危及商业和金融业。

　　当然，也有学者并不认同，他们觉得：无论是地方上调首付比例，还是央行收紧房贷，这在历次调控中都有出现，结果是失败告终，而在每轮调控过后，都将会引发更凶猛的房价上涨浪潮。

　　但是，笔者认为，此论房地产的降杠杆，与过去有所不同，以往地方政府调控、央行收紧信贷之外，其他进入楼市的渠道并没有被拦截，而这次，监管层已将其他进入楼市资金渠道拦截，国内房地产要想出现新一轮报复性反弹已无可能，中国楼市全面降杠杆的帷幕已经拉开。

　　首先，严禁理财资金违规入市。10月22日，银监会发布三季度经济金融形势分析会，明确指出要加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。这是本轮楼市调控政策中，银监会打出的第一针降温剂。

　　实际上，银行资金进入房地产的途径有很多，理财渠道也是一个不容小觑的方式。日前，中债登旗下的银行业理财登记托管中心发布的《中国银行业理财市场报告（2016上半年）》显示，今年上半年，有13.06%的银行理财资金流向了房地产，规模占比从去年的第三升至第二，共计有2.09万亿元。

　　现在的状况是，一些银行利用理财资金间接参与首付贷的形式，包括融资租赁、私募资产证券化产品等。所以，虽然之前面临监管层屡屡打击，但首付贷仍未完全销声匿迹，仍有房地产中介为购房者与银行之间“穿针引线”，变相从银行得到资金来垫资的情况仍然存在。

　　再者，收紧信托资金进入楼市。截至10月23日，信托公司今年共发行了658只房地产类集合信托，规模达到1950.18亿元。现如今监管当局要求，信托产品发行前都要经过报备，报备了就都是合规的，且集合类产品都是事先报备。

　　就在本轮房地产调控之前，信托产品可以分散化投资，这样就看不到实际投向，即做一个资金池，掩盖交易方式。此前监管层也曾重拳整治信托资金池乱象，效果不佳。但这次，监管层要求信托产品要报备，就是要防止过多的信托资金入市炒楼，助推房地产泡沫。

　　最后，债券市场资金进入楼市也将受限。随着房地产调控政策的严厉推行，关于暂停房地产公司债审核的传闻也不时兴起。上周市场传闻交易所进行了口头指导，暂停地产企业公司债发行，但并为下发正式文件。不过，多数业内人士表示，尚未收到通知。

　　对此，有知情人士透露，证监会打算对于房企发债出一个审核标准，在正式标准下发以前，两个交易所的房地产项目不会往前推进，因此，市场将这种状况解读为暂停。标准发布后，房地产项目应该可以正常进行，但发债的要求会有所提高。这意味着，监管层提高了房企通过债券融资进行加杠杆的标准。

　　而笔者认为，监管层提高并严审房企发债标准，对于本轮楼市调控更为有利，之前一二线城市地王频出，很多房企财大气粗，不惜血本拿地，主要原因是债券市场融资太过容易，且成本过低。而现在监管层提高房企的发债审核标准，那未来地王频出的现象将会得到基本遏制。房企滥加杠杆的时代已经终结。

　　现在很多人对本轮房地产调控能否成功表示质疑，因为历次调控不仅是以失败告终，而且调控过后会引发新一轮房价飙升。实际上，之前的调控失败，是因为调控存在着外围资金持续流入楼市的漏洞，而这次所有流入楼市的资金渠道都被控制住了。在楼市全面降杠杆的情况下，房地产进入长期调整，不会太遥远。