张平：楼市降温会否引发房价深度调整？

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　　在10月过去的16天里，受到楼市调控的影响，全国主要的54个城市合计签约商品房住宅130944套，而9月同期签约为137483套，环比减少约7000套。一线城市北京、上海环比分别下调了42%与16%。二线城市成交量也开始整体降温，上周二线城市合计签约商品房住宅3.36万套，已连续两周低于4万套。

　　对此，业内人士表示，受到新政影响的22个城市，成交量实际跌幅达到了30%至40%，预计成交量将在10月下旬开始逐渐反映到签约数据上，如果年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

　　其实，面对房地产调控，楼市出现较长时间的“价滞量跌”的情况也并不是啥新鲜事。而现在争论焦点是，历次楼市降温之后，房地产又会在星星之火下，死灰重燃，而这次楼市又出现了较大幅度降温，会否引发其深度调整呢？实际上，国内楼市在10多年的上涨过程中，也出现过调整期，而当调整期过后，楼市又会出现“报复性”繁荣的新气象。

　　第一轮楼市调整在2008年。在经历了2006至2007年房价的快速上涨之后，美国爆发了次贷危机，我国出口增速下降，经济增速放缓，2008年四季度经济增速从年初的11.5降到7.1%。经济增速下降意味着百姓收入放缓，房价支撑力度开始动摇，2008年房价全年下跌10%左右。但随后，中央出台“四万亿”剌激政策，2009年房价止跌回升。

　　第二轮楼市调整在2011年。由于房价过快上涨加上通胀的抬升，促使央行在2010年开始收紧贷款和房贷政策，北京在2011年初开始执行非京户籍人纳税、社保满五年的限购政策。祭出“限购”这一撒手锏调控措施，随之成为一线城市的标配。严厉的限购措施，再加上前期涨幅过大，北京房价在2011年限购之后小幅下跌，跌幅10%左右。

　　第三轮楼市调整在2014年。北京房价在2012年上半年止跌回升，并且在当年6月、7月连续两次降息的推动之下，房价开始新一轮快速上涨，一直持续到2013年底，此轮房价上涨幅度达30%-40%。2014年楼市成交逐渐冷却，房价上涨乏力，出现小幅下跌，跌幅较弱，仅为6%左右。

　　我们从前几轮房地产调整周期来看，似乎楼市在每次经历过短暂的调整期后，便会带来新的一轮强势回暖，而这次楼市出现的“价滞量跌”调整也不会跳出这个轮回。

　　所以，即使是业内最悲观估计，此轮房地产调整周期会相对长一些，但房价至多跌去15%左右。但是笔者却认为，这轮房地产调整周期不仅时间漫长，而且楼市引有可能进入深度调整状态。

　　首先，一直以来，房价上涨与经济高增长有关。上世纪70年代日本经济增速高达13.62%，人们收入增长预期大幅提升，从而推动了日本房地产泡沫的膨胀，而到上世纪80年代末，90年代初，日本经济平均增速回落到6.37%。影响了日本国民的收入预期，日本房价就出现了较大调整。

　　而现在中国经济正处于结构转型期，经济增速长期放缓已是学界共识，而随着居民收入水平增幅的下滑，居民承受房贷的能力也接近了极限。本轮房价上涨，正是中产阶层面对货币宽松、资产荒，恐慌性、非理性加杠杆所致。短期来看，投资性入市能集中推高房价，但从长期来看，房价上涨最终还是要与居民收入增速钩上挂。

　　再者，一二线城市房价泡沫只有投机性价值，连投资性价都没有。所谓投机性价值，就是买了房产坐等房价上涨吃价差。而投资性价值，就是靠购房收取房租。现在从租金收益来看，上海和北京租金收益（年租金/房价）在2011年—2015年仅有2%至2.2%，而到2016年这一比例继续下降至2%以下，甚至不如理财产品的收益率。

　　所以一旦投机性需求被房地产新政所打掉，整个市场冷静下来，人们会发现，中国居民收入水平只及西方国家的八分之一，而一二线城市房价却不仅高于伦敦、纽约和东京，就只剩下投机价值了。所以，这样的房价泡沫已经很难长期推系了。如果说前几轮房价调整还能回暖，这次房地产出现调整周期，只有在去泡沫后才能真正得到复苏。

　　最后，在经历了10多年的房价上涨之后（期间没有出现过多少调整），自住型、改善性、投资性需求都已入市了，本轮房价上涨就连中产阶级都当了“接盘侠”。而且我国城市人均住房面积也已达到33平方米以上。在一二线城市中，很多家庭拥有2-3套房产已不稀奇。所以，大城市人口对房地产的“刚性”需求程度要远低于业内的预期。

　　面对新一轮房地产新政的密集出台，楼市如约进入了“调整期”，未来楼市该怎么走？会不会在短暂的调整之后，继续出现强势反弹呢？笔者认为，过去的楼市场景不可复制，今年末楼市或将进入大调整期，房价深幅下跌不可避免。

　　第一阶段，受到楼市新政的影响，整个市场由亢奋进入观望状态中，主要表现形式是，成交量快速下跌，房价涨势立刻停滞。第二阶段，前期在一二线城市疯狂拿地的开发商，难以忍受销售下滑的影响，为了回笼资金，通过小幅降价的方式促销。第三阶段，在买卖双方经历了长期对峙之后，楼市全面进入降杠杆时代，房价出现大面积松动，房地产泡沫逐步回归理性。