刘晓博：现在，哪种房子最危险？

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　　国庆楼市新政之后，中国的房地产市场正在逐步降温。毫无疑问，牛市已经结束，调整期正式开启。

　　那么，在这一轮调整中，哪些房子最危险呢？

　　今天，国家统计局公布了1到9月份房地产市场的情况，大家都把注意力放在了投资增速、销售面积等方面。其实还有一组数据更值得关注，那就是到9月末的“商品房待售面积”。

　　我查阅了国家统计局公布的截至2013年9月、2014年9月、2015年9月和2016年9月的相关数据，制成下表，可以让大家更清楚地看到过去几年中国楼市的库存状况（表中单位为：万平方米）。

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5 天前 上传

　　可以看出，2013年9月中国商品房的总待售面积为44636万平方米，到今年9月底为69612万平方米，库存上涨了56%；其中住宅上涨了41%，办公楼上涨了100%，商业营业用房上涨了80%。

　　从去年9月到今年9月，真正库存下降的只有住宅，在政策牛市推动下库存仅减少了2.6%。而办公楼、商业营业用房的库存，在过去一年里都上升了超过10%。

　　所以，如果从房地产大类来看，当前中国最危险的房子是办公楼，其次是商业营业用房，前者的库存量3年里上涨了100%，后者上涨了80%。即便是在房地产政策牛市里，他们的库存量仍然在快速上涨。

　　对于一个城市来说，最大的房屋需求当然是住宅，其次是写字楼和商业。一般认为，一个大都市人均1.2平方米的商业面积是比较合理的，如果超过就会过剩。我们可以大致算出，一个城市人均写字楼的需求面积不会超过5平方米，但在人均住宅方面，大家至少希望有30平方米以上。

　　考虑到很多城市允许企业在民居里注册、办公，所以写字楼的需求量比人均5平方米会小不少。因此，办公楼和商业营业用房很容易饱和。

　　2010年4月中国楼市首次出现限购概念后，为了回避限购，一二线城市涌现出一股开发商办物业的热潮，主要城市在办公楼和商业营业用房方面的供应量迅速提升，让这两类房子的风险不断提高。

　　所以，在刚刚结束的这一轮房地产牛市里，商办物业的涨幅明显不如住宅。在北上深同样的地段，优质住宅的售价甚至可以达到甲级写字楼的两倍，甚至出现了高端住宅价格赶上商铺价格的现象。

　　当然，影响商办物业价值的，不仅仅有供应量大、库存量的因素，还有互联网的冲击。

　　从目前库存量看，商办物业的风险仍然没有充分释放。在很多供应量严重偏高的城市，业主的苦恼不仅是脱不了手，还很难出租出去，只能每月承担高昂的管理费。

　　虽然积压的商办物业，未来有“商改居”的可能，但不确定性高。对于普通投资者来说，写字楼和商业营业用房要慎之又慎。