陈思进：房产税运用得当能长久有效稳定房价

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　　从9月30日到10月6日晚间，正当国内百姓享受国庆长假日的时候，北京、天津、苏州、成都等共计19个城市先后发布新的楼市调控政策，主要措施是限购限贷，上海在节后也立刻随之跟进。

　　目前，其实，中国楼市最大的问题是，房子已越来越脱离了其居住功能，而成为了投资——投机工具了。因此，真正最有效的调控楼市泡沫的方式，是让投资（投机）房子无法产生的效益，泡沫才有可能破灭。而显然单靠限购限贷能够产生的效果是微小的。事实上，这也就是之前多次调控，房价却越调越高的最大原因，因为这反而会使人感觉房子稀缺而更要买买买。

　　而这次的调控，从表面上来看，和之前的那些限购限贷政策也差不多，但仔细琢磨就会发现，那是一系列釜底抽薪的调控方式，如大规模出售土地、大规模加税和执行严厉的货币政策，增加首付比率比例和降低杠杆率，彻底改变房地产对冲货币贬值的作用。这次措施如果真正都落实的话，那相信是能起到遏制住高房价的作用的。

　　看一下曾被多家国际金融机构评为全球最大房价泡沫的温哥华楼市，在加拿大政府除了向海外买家增收15%财产转让税之后，又将在明年开始开征高达2%的空置税，接着还要针对逃税的炒房客，稽查过去10年的税务记录，现在正酝酿着楼市终极杀手锏——银行要为“加拿大按揭和房屋公司（CMHC）”提供的按揭保险支付垫底费（deductible）。从调控措施来看，自从8月2日开始，温哥华所属的卑诗省实施新政策，在温哥华及周边21个社区向海外买家增收15%财产转让税，仅仅只有两个月，温哥华炙手可热的楼市销量、房价双双下降。

　　而真正能长久有效稳定房价的最有效的利器，当属房产税。

　　比如在欧美，房产税是稳定房价的有效利器。只要房屋产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等（视房子所属的不同地域而定），平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子，那么每年就要为这栋房子缴纳 4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房产的实际价值来决定。

　　也就是说房价越涨，房产税越高。如果税率为3%，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息）的实际付出，已超过了房价的一倍。这就有效的阻止了房价高涨，使总体而言，欧美前100多年来的房价增长，基本和通胀保持同等比例，甚至低于通胀，使得房子在欧美并不是投资品，而只是和空气、水、粮食等一样的人类必须品。

　　此外，欧美政府征收了高额房地产税之后，大量提供各种类型且租金稳定的住房，使多数普通民众无需非得购房而居。如新加坡政府筹建的公共房屋——组屋，就是绝大多数新加坡人的住所，这就使得人口密度远超北上广深的新加坡的普通百姓根本不必为住房而担忧。

　　不过许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会提升房租，或提高房价？

　　这种担忧是有道理的。的确，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。如果房产税以第二套、甚至第三套房为起征点，并实施阶梯式税率的话，房子越多，则税率越高，那样的话，就完全不必担忧房产税会伤及将房子只是自己居住的普通百姓了。

　　而开征房产税，也是调整贫富悬殊见效最快、操作最方便的财富调整方案：首先，向最富有的群体征房产税，建议以家庭为单位，第一套自住房免征，从第二套自住房开始征税，然后税率阶梯式上升，即第三套自住房税率要高于第二套自住房，依此类推；

　　其次，由于租房市场是个有效市场，只有在供不应求的情况下，房租才有可能上升。实施房产税，恰恰增加了空置房拥有者的持有成本，因此对空置房征收重税（对用于出租的房子则免税），这样就能逼迫空置房要么出售，降低房价，要么逼入出租市场，降低房租。

　　而且，政府通过征收房产税，能快速获得大量税收，利用这笔资金来建造廉租房，提供给低收入家庭。如此使房价降温，彻底打破房价不断上升的预期性。因为高房价的根源之一，就在于其投资性（投机性），房产税可釜底抽薪，比任何房价调控手段都管用。

　　另一方面，欧美国家的政府都会控制房租每年的涨幅，基本按以低于通胀率的比例来调节房租。比如多伦多，政府要求2016年公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时，政府也能限制房租的涨幅，再加上廉租屋的建设，房租就不会随意任性上涨了，确保了租房者的安居乐业。

　　此外，中国的“空置房”待售面积高达68632万平方米，按照人均住房面积30平米计算，可供2.2亿人口居住！不久前，北京正式实施不动产统一登记制度。如果不动产登记是未来国家开征房产税的基础，那么对68632万平方米空置房征税，将是国家财政收入的另一来源，对房价的变化也将产生影响。

　　另外，还有资本利得税和遗产税等也都能长久地、间接地、有效地调控房价。因篇幅有限，以后再详谈吧。   

　　他山之石，可以攻玉。如果政府利用得当的话，可以有效地直接、或间接地调节楼市，解决高房价绑架实体经济的问题，避免经济危机，使得中国经济恢复可持续地健康发展。