陶短房：加拿大的“房产调控”

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　　当地时间10月3日，加拿大联邦在事先并无征兆、也未提交议会讨论表决的背景下，出台了被称作“房产调控措施”的新规定。

　　这些规定中最引人瞩目的，是宣布修改房地产资本增值税（Capital Gain Tax）规则。原规则下“主要居所”（Principal Residence）的买卖增值部分一般可获得增值税豁免，新规则将“外国人”（指既非加拿大公民也未获得加拿大永久居民身份的人）缴纳房地产资本增值税规定为“必须”，这意味着即使有证据证明外国人所购房屋确系“主要居所”，今后也几乎不可能获得资本增值税豁免。

　　但在许多专业人士眼中，更重要的条款其实是和房贷及利率有关的。

　　首先，原本房贷申请人只要选择5年以上定息房贷，就无需经过“压力测试”就可获得批准，而修改后的规则则规定，任何申请者选择任何期限、利率和形式的房贷，都需要接受以央行5年牌告利率（4.64%）为基数计算的“压力测试”，只有通过“压力测试”才能获批房贷。

　　其次，新规提高了低首付房贷的放贷标准，原本首付在20%以下的房贷申请就较高首付房贷门槛高得多，新规将进一步抬高门槛，令申请者更难获批。

　　新规中各条款的生效日期各不相同，如“压力测试”条款是10月17日起，新房贷门槛是11月30日起，而针对外国人的房地产资本增值税豁免取消，则会在明年报税季真正得到体现。

　　一些分析家认为，联邦政府的这些做法可以“起到一定调控房地产的作用”，在他们看来，“资本增值税条款”的修改将迫使外国人不得不申报自己买卖房子所获得的差价，有助于“堵塞税负漏洞”，并且令“频繁的房屋买卖”有所冷却，而关于房贷的新规可以减少低首付房贷比例，从而有效减少房地产泡沫。

　　联邦政府的这一最新做法，实际上是加拿大房地产价格涨幅最大的两个市场——大温哥华和大多伦多地区所属的卑诗省、安大略省已经和计划实施的“房产调控”措施的一种“惯性自然延续”。

　　今年7月25日，卑诗省政府在事先毫无预告的情况下突然宣布，自8月2日起“非居民”（指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民者）在该省购买房地产，将额外征收15%的房地产转让税（PTT）。

　　9月20日，加拿大帝国商业银行（CIBC）发布一份报告，称安大略省“别无选择”，只能仿效卑诗省的做法，向海外住房买家征收同样比率的PTT。

　　卑诗省政府“突然袭击”征收PTT，系根据7月7日一份调查报告作出的决定。

　　根据这份调查报告，在调查区间内的大温地区房地产有效交易中，外国买家占比达5%，其中“几乎都来自中国”，一些华裔比例较高的城镇情况则更明显，如“大中华”地区以外华裔比例最高（常住人口中华裔占比45.4%）的列治文市，调查区间内外国买家占比14%，总成交额3.71亿加元中6100万来自海外；本拿比市调查区间内外国买家占比11%——且这些买家同样“几乎都来自中国”（应指中国大陆）。不仅如此，调查区间内每个外国买家（主要为中国买家）投入平均值高达115.7万加元，而加拿大公民或永久居民投入平均值仅73.5万加元。

　　由于种种原因，不论是否乐见大温房价暴涨者都往往把“中国因素”当作主持自己论点的重要论据热炒，这使得省内对“宜居问题”不满者集怨于外国人、尤其华人买家身上。2014-2015年因卑诗省市镇选举和联邦立法选举相继举行，“打击华人炒房”一度成为各路政客反复炒作的热门话题。

　　2017年是卑诗省选年，“中国因素”和“房价话题”自然再度成为热点，主要反对党省新民主党向来主张征收PTT，甚至更严厉的“住房空置税”（TVH），其房屋政策评论员尹大卫（David Eby）不止一次（最早是2016年1月，最新则是9月14日）引用2015年由谭秉荣建筑师事务所（Bing Thom Architects）城市规划师、可负担性研究员、UBC大学兼职教授甄瑞谦(Andy Yan)发布的、有关中国因素在大温房地产市场中作用的报告（简称甄瑞谦报告）指责省政府和执政党省自由党“调控房价不力”，声称省新民主党一旦当选就会力推PTT和TVH，将“大温宜居问题彻底解决”。在这种背景下，传统上主张“市场调控”，强调“反对任何单纯针对外国人或某个国家外国人的特别惩罚性限制措施”、“避免对外资的偏见”的省长简蕙芝（Christy Clark）、省财政厅长麦德庄（Mike de Jong）迅速“止损”，转而在不到一个月内推出这项“断然措施”，简蕙芝不仅一反常态地坦言“就是希望把海外买家吓走”、“希望有朝一日这个税一分钱收不到”（意即海外买家消失），更强调“接下来还会有动作”。有评论称，省府之所以在一个月内“大变脸”，主要是考虑明年省选的政治需要，毕竟“非居民”是没有选票的，此外，此举恐有“舍车保帅”、避免在省新民主党等压力下推出更激进、杀伤力更大的“房屋空置税”的目的。

　　这一调控政策短期效果十分明显：据大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）数据，实行PTT后大温地产局区域内房屋销售量今年8月同比下降了26%，而9月15日加拿大房地产协会（CREA）统计显示，8月加拿大全国标准独立屋均价为456722加元，涨幅5%，录得自2015年1月以来最小的涨幅，决定性因素正在于大温房地产市场的迅速冷却。

　　另一个戏剧性作用是“扎堆交易”：加拿大广播公司CBC援引卑诗省土地厅数据显示，7月28/29两日（即新政生效前最后两个工作日），突击办理房地产转让交易的总数分别达到5800宗和9200宗，远远超过正常水平，而另一方面，一些当地房地产经纪统计数据显示，新政生效前最后一周新增交易中独立屋销量暴跌75%，“但价格波动不大”。

　　CIBC建议安省仿效的报告正是在这一背景下出台。

　　报告指出，随着大温征收PTT，许多被迫离场的热钱会转向多伦多或西雅图，苏富比（Sotheby）高档楼盘销售预测日前即作此断言，鉴于此，塔尔建议采取包括迫使银行收紧按揭政策、将最低首付比例提高到10%、对按揭实行更严密监控、为公租房开发商提供税收优惠并鼓励民众租房等措施，作为征收PTT的辅助。塔尔认为“应该让加拿大人意识到，在当前经济形势下必须量入为出、理性借贷”。在塔尔看来，此举可在短期内有效缓和供需矛盾，从而平抑房地产价格。

　　对于卑诗省和安省的这些措施和计划，争议的声音还是很多的。一些卑诗省分析家指出，该省经济缺乏“拳头”，房地产及其上下游产业是最主要的经济和就业支柱，如此“一刀切”很可能对整个国民经济和就业市场造成伤筋动骨的影响。更有人指出，不论“甄瑞谦报告”还是省府“7.7”报告，都存在调查取样时间、范围过于狭窄，数据缺乏说服力的问题，在这种情况下匆匆推出“大招”，恐怕过于草率。

　　安省一些分析家则指出，真正的投资炒房者其实往往有更多规避新规的经验、资源和办法，PTT之类调控措施对他们的杀伤力，至少是可疑的。

　　至于联邦的调控，在“外国人条款”方面争议比各省更大，原因是加拿大十省三地区房地产市场冷热不均，除了大温哥华、大多伦多等极少数地区外，大多数地区涨幅十分温和，甚至下跌，明明只有少数“患者”便秘，大多数是正常甚至腹泻，却一律喂服“泻药”，这显然不合理。

　　10月6日，（The Bank of Canada）资深副知事威尔金斯（Carolyn Wilkins）发表讲话，宣布支持联邦政府稍早宣布的冷却房地产市场措施，并将此举的主要目的解读为“减少家庭财政失衡所带来的、针对加拿大金融体系的风险”，而不再多提“调控房价”的目的。

　　加拿大长期维持0.5%的低利率，导致民众越来越敢于借贷，债务负担始终居高不下，对此央行屡屡发出严厉警告，但市场鉴于加经济低迷，近期内加息预期不大，对此置若罔闻，在这种情况下借冷却房地产市场之名，行私人债务“瘦身”之实，是符合逻辑的，毕竟房贷是加拿大个人信贷的最大头，也是央行眼中风险聚集最多的领域。

　　但对于这一考量同样有许多人不以为然，他们指出，恰恰是加拿大本土低收入阶层对利率上调、按揭门槛提高的承受能力最弱，且更高的赋税和按揭利率意味着购房者需要花费更多时间来偿还按揭，这将导致实体消费的锐减，并可能引发经济衰退。