张平：疯狂上涨房价能否构筑世纪大顶？

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　　本轮楼市调控密集落地，让房地产市场从之前的亢奋，急速变成了悲观。迄今为止，已有21座城市启动了限购限贷，更有部分城市将调控力度全面升级，如北京首套房首付提升至35%，深圳非户籍购房门槛半年内“连升两级”，南京和苏州二套房贷首付提至80%等。

　　无独有偶，周小川行长近期表示“会对信贷增长有所控制”后，央行随即召集5家国有大行及12家股份制银行开会，要求调整信贷结构，防范楼市风险，绿地100亿发债叫停，开发商资金面也开始紧缩。

　　对此，业内人士表示，与上一轮调控有46个城市参加相比，此轮限购城市只有20家，说明各地政府都是根据自己的实际情况“因城施策”，没有一窝蜂的给楼市上“紧箍咒”。不过，本轮密集调控“出炉”后，楼市可能将会出现类似于2012-2014年的大幅调整，甚至可能出现“超调”。

　　而笔者认为，楼市调控政策之所以在近期集中出台，主要原因有二：一方面，上半年中国经济增长仍依赖于房地产来拉动。而从下半年开始，无论是近期的PPI转正，PMI重上枯荣线，CPI低位徘徊，都说明中国经济已有企稳迹象。预计下半年，中国GDP增速将停在6.7%。本来各地准备上半年出来的调控政策，都集中放到国庆节期间了。

　　另一方面，从今年8月开始，一二线城市的土地溢价率快速上升，地价从某种意义上说已经失控，而地价失控马上会影响到房价。100城住宅类用地的土地溢价率在7月份还在60%以下，8月就跃升至历史高点的87%，地王频出。从类似面粉和面包的关系来看，它意味着若再不出手调控，后面楼市会更加失控。

　　面对本轮楼市调控，有学者指出这又将是一场“空调”，因为历次严励调控对楼市的影响均很短暂，而且“效果不彰”。即使是持看空观点的人士，也只是温婉的说出房价会出现15%小幅调整。

　　而笔者认为，2016年的高房价与之前的楼市调控相比有着本质区别，这也意味着本轮调控过后，今年第四季度，一二线城市房价将筑世纪大顶，明年上半年，房价泡沫开始出现较大调整。

　　首先，推高房价泡沫的是之前的超低利率，而这种低利率现象是不可持续的。正是因为之前，居民房贷利率处于历史低位，激发了民众的购房热情，大家都觉得现在正是投资买房的好机会。

　　但是购房者似乎忘记了，偿还房贷需要几十年，未来贷款利率水平不可能一直像现在这么低，货币政策也不可能永远那么宽松。一旦房贷利率出现大幅上调，购房者偿还房贷的压力将大幅增加。

　　早在2009年底，全国住房贷款加权平均利率尚在4.42%的相对低位，国内楼市开始反弹，2011年底创新高至7.62%。但目前5年期及以上贷款利率低至4.90%，比2011年下降了35.7%，首套房优惠利率低至4.44%。

　　如今受到各地楼市调控新政的影响，为了规避房地产泡沫给银行业带来的系统性风险，各大银行都在收紧居民房贷银根，并且将居民房贷利率全线上调，所以超低的房贷利率不会长期持续下去。

　　再者，推动此轮房价上涨的主因，并非居住需求得不到满足，也非土地或住房供应不足，而是基于财富保值增值的资产配置或投资需求。这种需求已将楼市风险推演至系统性风险的高度，关系到金融和经济安全。

　　与前几轮房价上涨的推动者不同，本轮房价上涨的推动者主要是中低收入层。一方面，中产阶层面对当前出现的“资产荒”，觉得无处可投资，但又出于资产保值增值的需要，只能选择尚具有赚钱效应的房地产，于是纷纷选择入市投资。

　　另一方面，城市低收入家庭面对本轮房价快速上涨，已产生恐慌预期，如果再不买房，恐怕以后会更加买不起房了，于是纷纷选择加杠杆入市。而在投资性购房者为主体的背景下，一旦房价上涨预期改变，这类购房需求会快速下降，房地产很快会把温度降下来。

　　最后，纵观高房价历史，必与人民币汇率紧密联系在一起。也就是说，从2005年汇改以来，人民币涨，房价也涨。这10多年来，大量国内外游资涌入中国，在推高人民币汇率的同时，也推高了国内的房价。

　　只是从去年8月份新汇改，央行放松了对人民币汇率的调控，人民币汇率便出现了历史性拐点，大量国内外游资抛售人民币资产，而兑换成美元资产。这就导致，我国8月份的外储创下5年来的新低。

　　很多人光看到房价泡沫，其实，央行货币超发，人民币一直高位徘徊，本身也存在着较大泡沫，人民币汇率有被市场重估的需求。而国庆前后人民币汇率进入了贬值周期，连续跌迭不休。这意味着，人民币泡沫已于去年8月见顶，而房价泡沫历史性大顶即将在今年形成。接下去，游资抛售人民币资产的节奏将加快。

　　针对楼市调控新政密集出台，有人认为，国内房价出现大调整概率不大。不过，本轮房价上涨的原因主要是房贷宽松、恐慌性投资需求入市，而一旦基本面出现变动，房价较大调整在所难免。实际上，近期人民币汇率出现大跌，资本在加速流出，这也预示了，国内一二线城市房价的调整周期将会拉长，人民币汇率拐点已现，房价拐点也为期不远。