张平：高杠杆投机买房，断供者的未来会很惨？

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　　10月国庆长假，全国主要核心城市纷纷出台限购、限贷等新一轮房地产调控政策，这无疑是宣告了这轮房地产上涨周期的终结。对此，市场普遍预期，明年初开始，房地产交易将进入一个速冻期，房价将步入新一轮下行周期。

　　另有资料显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元，其中住户部门贷款增加6755亿元，达到了71.2%，而上月这个数值接近98%。“住户部门贷款”可以看作居民房贷。现在状况是：房贷占新增人民币贷款七成以上已第二个月了，最终成为本轮房产暴涨行情的“接盘侠”，大多数是城市中产了。

　　从今年7月开始，中国经济扩张主要依靠房贷：实体经济不景气，企业选择持有现金、不想去扩大再生产；房地产火爆，居民则不断加杠杆买房。而全民、高杠杆却存在着二大问题：一方面，实体经济这么差，企业或倒闭或收缩，而这些靠着企业发工资过活的人们却拼命掏出存款并借钱买房子，显然这种背离不会持续太久。

　　另一方面，商业银行对购房者的信贷资格审核不严，从实际情况看，很多银行给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况，其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力，

　　如果说中国前几轮房价上涨行情主要参与者是炒机作房者（如温州炒房团），而本轮房价上涨的“接盘侠”却是大城市内的中产阶层。因为很多中产看到房价暴涨，也会蠢蠢欲动想来投个机。

　　很多人打算先凑钱买房，然后过个一年半载，房价再涨了50%甚至翻倍卖掉。这种短期的投机逻辑就是，中国房价不会跌，政府不会容忍房价的下跌。当然，现在高位买房者也有中低收入群体，他们加杠杆购房是害怕后面房价上涨，自己更加买不起房子。

　　笔者认为，房价本身是一个市场波动调整的价格，谁也不可能要求房价一直上涨而不许下跌，而若是面对房价调整周期的到来，那对于“刀口舔血”的高杠杆投机者来说，必须要考虑的不是房价上涨发财致富的问题，恐怕是一旦出现现金流不足以支撑月供、房贷的危机。

　　实际上，中国的房价并不是没有跌过，“断供房”和“弃房现象”也都真实存在。2008年，深圳房价持续下跌，许多人发现过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子能卖出的市场价，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，不再偿还银行的贷款；

　　再比如，2013年温州传言有15000套房屋出现断供，温州市银监局负责“断供”调查的工作人员曾表示，“断供房”和“弃房”现象的确存在，但实际总数为595套；2014年5、6月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。

　　那么，房价下跌，是否是购房者违约的理由呢？住房按揭贷款一般以房产作为抵押，业主贷款逾期不还被银行起诉到法院后，如果业主没有其他资产可以偿还贷款，法院通常会拍卖房产。

　　在经过法院拍卖之后，所得的资金银行作为抵押权人第一顺位受偿。如果足够偿还银行贷款本息和违约金的，剩余的会返还给房主。如果拍卖得的资金不足以偿还银行贷款的，法院还会追缴业主的其他资产来偿还。

　　值得一提的是，断供者的失信行为一旦达到一定规模，会导致银行亏损，甚至倒闭。所以政府部门通常会采取有力措施遏制弃房断供行为。通过诚信制度的建设，把失信违法者列入“黑名单”，让失信者处处受限，这就会从制度上有效遏制弃房断供行为，也为楼市的健康发展创造一个良好的信用环境。

　　此外，在房价下跌后，一些开发商迫于压力会给之前的业主予以一些补偿，比如赠予车位或者返还一些装修款。实际上，开发商并不需要对房价下跌承担任何责任，如果开发商愿意做出一些让利，那对于早期购房者来说是福音，但这并非是开发商的法定义务，从法律上讲，开发商没有对房价下跌进行补偿的责任。

　　在经历了新一轮快速上涨之后，内地各大城市房价存在沉重泡沫已是不争事实，所以在本轮行情中擅加杠杆的购房者的风险不容小觑，如果是自住型购房者，那可能要继续死杠高房贷，做好过苦日子的长期准备，而对于炒房者来说，选择“弃房断供”将会付出惨重代价。