凯恩斯：都搞错了，征房产税目的是让房子保值增值

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　　节日期间，房价上涨和房地产调控出现，让关于房产税的呼声再现。甚至国际货币基金组织IMF都建议中国开征房地产税，并紧缩房产信贷缓解房价上涨压力。从房产税的功能和上海重庆的征收实践结果来看，房产税并没有抑制上海的房价上涨的功能。何况目前意义上的房产税，属于对没有货币收入征税，征不得。可能会有人说征收房产税是与国际接轨。实际上，的确有很多西方国家征收房产税，但是这个税种也不是抑制房价上涨，更有效的抑制房价上涨就是限购，加拿大、澳大利亚、英国都对外国人实行房产限购。都是有效抑制了房价。而他们过去几十年，上百年一直在征收房产税，丝毫没有阻挡房价的上涨。而且，从美国的的实践来看，房产税其实也不是打压房价。

　　美国征收房产税是让房子保值增值

　　美国各个州征收房产税的目的的确不是打压房价，让房价下跌，而是让房子保值增值。事实是美国高房地产税的州，房价基本维持稳定，不怎么涨，也不怎么跌，上下顶多几千美元的差价。甚至经济危机导致房价下跌，他们的价格也跌不下去，为什么征房产税是让房子保值增值，而不是我们专家所讲的打压房价呢？

　　美国50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源，也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区。联邦政府和州政府(相当于中国的中央政府和省级政府）都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。从构成来看，美国各个州的地方政府（相当于中国的地级市和县政府）征收房地产税类似中国的教育费附加和物业费。是用来支持当地的小学，中学和高中的，图书管，各种公共设施，还有道路建设。你的去当地公共教育的网站，输入你家的房子地址，或者你租的房子的地址，就会有对应的学校。

　　美国没有户籍制度，可以自由迁徙。你拿着closingstatement,或者房子的租约，水电费的单子，孩子家庭医生的体检签字就可以去学校报名了。这种学校就是人们常说的公立学校，免费，从小学到高中。中国则有户籍限制，租房的人没有上学资格，你交赞助费都不接受，更别提免费。

　　在美国，征收的房产税用来支付学生午餐、校车的费用、教学设备、教师的工资发放和福利改善等庞大开支。比如匹兹堡最贵的学区，一年平均预算就要7000万美元。因此，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的，因为有财政支持。所以这里的房产，每年的增值也大。而且自己的孩子从学前班一直到高中毕业，不用交学费。美国政府在使用税收方面也接受老百姓严格的监督。在中国，只有鬼才知道地方政府通过税收来的钱花到哪里去了，对于一个财政没有监督的地方政府来说，你收上来多少房产税，都不够他们浪费和贪腐，支持政府收税的人属于脑残。美国是市场经济，政府不能随便征税。他们政府无权通过开个一会议，就能把你加房子总值的20%收归国有。其次是美国是这些中国税收专家的经济理论来源之地，他们一边喊油价和美国接轨，一边按照中国特色收燃油税。

　　当然，不征房产税仅仅是个人的希望，并不具有代表性，也不必要把自己的观点强加给那些买不起房，希望房价暴跌，或者那些初创企业的老板，希望房价连带租金下跌的人。但是我们还是给一些建议，如果真要征收房产税，我建议不要用现阶段的房价比例征收，也不要搞什么首套不征，而是以地段和面积核定一个合理的，微量的征收额度，逐步释放房地产的风险。为什么不能按照房价比例？当然是价格过高，政策会用力过猛；为什么不提倡首套不征呢？因为逼人离婚的必定不是好政策。

　　其实我们的祖先有一定的经验，在解放前，有一些地方的农地有等级制度，比如分为天地人三等，然后官府额定这些不同等级农田的税赋、买卖钱数。那些没有买卖经验的农民不用头痛卖多卖少，只要找到一个懂这个制度的中人，按照惯例买卖土地即可。由于是核定的土地代价和等级，所以交易双方心服口服。当然我不是历史专家，我仅仅是耳闻。

　　同样的美国也有土地等级制度，土地根据不同状况核定为ABCD等级，也有通过卫星摇杆技术确定土地等级，可以作为土地交易的参考依据，那中国有没有？中国也有一些土地等级设定，有些地方为了房屋估值，防止房屋交易中故意降低价格逃避税收，给土地分等级，每一个等级都对应一个基准的房价，一个基础的税收，

　　说了上面这许多，我罗列一下制度该如何设计，首先要根据地价或者房价给土地分等级，房产税按照平方数统一在同等级里面征收，等级较低的可以不征房地产税，但是征收的房地产税金额只能使用在同等级区域房产公共设施的提升。不能使用在更低等级土地，那低等级土地上的公共设施则可以由政府财政拨款来实现，当然由于属性是公益的，政府的热情并不会过度。然后一个地块可以根据居民意愿选择提高土地等级或者降低土地等级，然后由更高等级的土地管理部门审核是否同意。

　　其实这个制度设计也是很多国家实行的方法，唯一的不同在于取消了比例征收这个在当下基本没有可能性的环节。在成熟国家房产税其实并非中央政府收入，他像是扩大到教育的，更大范围的物业费，比如你的小区要请多一个保安，你就要多交物业费，但是你们这个住房片区需要建设一个社区医院，那就要从房产税里面开支。所以富人区和穷人区的区别就在于公共设施是不同的。那如何抹除穷人区和富人区的不平等，我们的财政有更大的灵活性，转移支付亦可。

　　那会不会出现大家都想让住房成为低等级而逃避税收，李嘉诚说过，一辈子买房的经验是：“地段，地段，还是地段。”大城市生活艰难大家还是喜欢去大城市，税收是与得到的福利对等的，当税收制度积累后，好学校，方便的交通，不拥挤的学校和医院会对买房人很有吸引力。

　　一个人的想法是无法阻挡房产税的实施的，有一点螳臂当车，异想天开，所以就权当抛砖引玉，一国的聪明人，比我更有想法的高人尽可以提一提自己的高见。