易宪容：央行向住房投资者发出明确的信号

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　　今年上半年，中国的房地产市场，如脱缰的野马疯狂了再疯狂，不仅不少城市的房价疯狂上涨，而且不少城市的土地出现了一个又一个的“地王”。即使是十一期间，有20多年城市密集地出台房地产调控政策，一些城市同样如上半年那种疯狂抢房的现象还是没有停止。比如济南、南昌、长沙等城市十一期间住房销售同比增长几倍，有的增长近10倍，这也看到国内房地产市场的疯狂到了什么程度，不少城市的居民根本不在乎地方的房地产调控政策。

　　那么，一些城市的居民为何不在乎密集出台的房地产调控政策，最为关键的是各地方政府的限购限贷政策都是因城施策，即各个城市可以根据自己的需要来出台房地产调控政策，这些政策都是区域性的而不是全国性的。所以，一些城市的房地产调控政策不仅不能够遏制房价疯狂上涨，反之成了房地产饥饿营销的一种重要方式。因为这些地方政府的房地产调控政策，都在向住房投资炒作者暗示，居民都赶快去购买住房，否则要限购。特别如济南的“本地居民持有三套以上住房、外地居民持有一套以上的住房”才购买，更多是明目张胆地鼓励居民炒作住房。在这种情况下，当地的住房销售如何不会疯狂！

　　但是，这一轮中国房地产市场的疯狂，或今年上半年中国房地产市场的房价疯狂上涨，最为重要的原因是中国央行的2014年930政策及2015年的330政策。而这两个政策的核心就是鼓励持有多套的住房的居民可以利用优惠的住房按揭政策进入房地产购买更多的住房。也就是说，这些住房按揭的新政策就是鼓励国内有房的居民炒作住房。再加上接连几次的利率下降，及商业银行的竞争按揭贷款利率越来越优惠。在这种情况下，肯定会让国内持有多套住房的居民利用高杠杆涌入房地产市场。今年上半年银行信贷多以住房按揭贷款方式进入房地产市场，把不少城市的房价炒高。根本上的原因就在这里。

　　但是，面对国内房地产持续上涨了18个月，面对国内房地产市场价格疯狂上涨，中央政府则要求各地方政府根据自己的城市的情况因城施策来遏制房地产价格疯狂上涨，或限购限贷来遏制房地产市场的疯狂上涨，当然所起到的作用是十分有限的。因为上半年的房价疯狂上涨是由央行统一的过度宽松的住房按揭贷款政策所导致，而各城市则根据自己的城市的情况用各城市的具体政策来遏制房地产市场的房价疯狂，这种不相关的政策所起到遏制房价上涨的作用自然是有限的。

　　面对这种情况，中国央行不得不重新考虑2014年930政策及2015年330政策对当前房地产市场不适应性。据报道，10月12日下午，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。报道称，监管部门将加强对金融机构住房金融业务的监督检查，加强对银行自律机制的指导，加强宏观审慎评估（MPA）的约束等，以约束商业银行的信贷投放至楼市。

　　也就是说，从这一轮国内房地产市场价格疯狂上涨以来，政府部门对房地产市场调控一直采取的因城施策政策思路，一直不想动用统一的银行信贷政策。但是，政府发现再不动用统一的信贷政策，而还是让国内银行信贷涌入房地产市场时，那么国内房地产市场房价上涨的疯狂是不会停止。即使这次各城市的房地产调控有些地方让首付比例全面上升，杠杆收紧，但是，这只能对这些严厉的城市有些作用，整个银行的资金会流出这些城市，但是会流入其他首付比例上升不大的城市，并让这些城市的房地产市场价格炒得疯狂。如果这些情况出现，那么中国的房地产市场的风险及银行风险会更高。

　　所以，对于昨天央行的会议，本文估计所强调的就是对住房按揭贷款信贷政策全面收紧。可以这种收紧不仅在于全国性收紧住房按揭贷款的首付比例，也可能让各商业银行收紧住房按揭的优惠贷款利率，并对住房按揭贷款申请人的收入水平的实质性审查，甚至对于信用条件不是太好的贷款者让贷款利率全面上升等。如果这次央行会议精神要求国内商业银行全面收紧住房按揭贷款，这对当前各地的房地产市场疯狂上涨将会起到重要的作用。特别是，对于那些高杠杆涌入住房市场投机炒作者来说，更是会影响巨大。因为，央行住房按揭贷款收紧，将可能改为整个国内住房市场价格持续上涨的预期。对于一个以投机炒作的住房市场来说，市场预期的逆转对房地产市场价格将产生巨大的影响。所以，昨天央行的会议已经向国内房地产市场发出的明确的信号，中国央行将全面收紧按揭贷款信贷政策，将全面遏制房地产投机炒作，并让住房按揭贷款的杠杆全面下降。对此，国内住房投机炒作者看到了吗？