拆姐：房地产寡头时代与恒大的胃口

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　　1986年，万科公司成立不久，还没有正式进入房地产。王石曾回忆说，除了黄赌毒和军火，那时万科什么都做。那一年，中国的GDP超过一万亿元。

　　2000年，恒大公司成立不久。最初不到二十号人，在广州开发了一个叫金碧花园的项目。2000年才勉强进入广州十强，那时还没有华南五虎的概念。那一年，广东省的GDP超过一万亿元。

　　记住“一万亿”这个数字。如果那个时候，你问王石，问许家印，将来企业会有多大啊。他们肯定答不出来。能有多大？一万亿吗？牛皮吹多大，洋相就有多大。

　　但换个角度，也许脑洞多大，格局就有多大。

　　2016年，恒大的总资产超过一万亿元。

　　现在想来，当年浩浩荡荡的四万亿刺激，似乎也不算啥。

　　同在2016年，恒大在前九个月就完成了对万科的赶超。以2806亿元的销售额，超过万科的2629亿元，正式成为中国也是全球最大的开发商。

　　接下来这三个月，这个差距肯定还会拉大。据说恒大全年的销售目标至少3500亿，冲刺4000亿。

　　明年，恒大目标是卖4500亿，后年5000亿，大后年5500亿。也就是说，恒大要在四年时间里，卖出差不多价值两万亿的房子。

　　没有什么能够阻挡许家印了。宏观调控大概也不能。

　　王石与许家印

　　一

　　欲戴王冠，必承其重。

　　在地产界，做第一其实挺累的。跑在最前面的人，是所有人的假想敌。“堆出于岸，流必湍之”。

　　这一点，万科应该深有体会。十几年黄金年月，有不少地产企业试图超越万科，最早的华远、顺驰，后来的绿城、绿地，都没能成功。甚至还因为执念太强，用力过猛，导致体力透支，早早退出第一阵营的竞争序列。

　　所有的行业中，最舒服的位置其实是第二名。第二名不必考虑太多，方向、节奏、行业使命和责任什么的，自有第一名把握。第二名只要紧跟着第一名就行了，还可以伺机超越。

　　自行车运动中，有一种角色叫破风者。骑在最前面的人承担了大部分的空气阻力，使得紧跟其后的人相对轻松。长久以来，万科承担了这个破风者的角色，这也是王冠的重量。

　　2004年万科销售额还不到100亿，就已经体会到了行业第一名才有的迷茫。王石邀请一家咨询公司给万科做了一个系统的研究，确立了学习美国房企帕尔迪，以及利用十年时间从百亿增长到千亿的规划。

　　这便是第一名需要做的事。但恒大不用考虑这些。

　　近两年，恒大紧跟在万科后面，借势，蓄力。今年的这次超越，没给万科留什么余地。从土地储备和增长势头看，恒大很可能长时间霸占头把交椅的位置。

　　这是一个值得纪念的一刻。中国房地产行业竞争，确实已经进入下半场了。

　　拆姐想到2014年末的上海绿地。那时，绿地还未上市，财报尚不透明。但张玉良早已觊觎这个第一名的位置。那年末，几家房企销售排行榜非常有意思。有的把绿地排第一，有的把万科排第一。但谁真谁假，谁知道呢。反正没上市，数据无从验证。

　　张玉良

　　当绿地向外宣称已经是宇宙第一房企的时候，拆姐和小伙伴都惊呆了。小伙伴是绿地的供应商，他吐槽说，为了冲刺年末业绩，绿地用房子冲抵供应商的欠款，他收不回来账，却拿到绿地不少房子，欲哭无泪。

　　为了这个第一，绿地的业绩成为注水的猪肉，毫无营养。好大喜功的张玉良，显然并没有准备好承受这顶王冠的重量。这也使得绿地后继乏力，屁股还没坐热，就退出了头名的竞争，连第二名也保不住。

　　超越万科，有的成为神话，有的成了笑话。

　　二

　　以拆姐对许教授的喜爱程度，在这个重要时刻，本来打算给恒大泼一点冷水的。这一盆冷水，拆姐拿起来，又放下，又拿起来，犹豫不决。

　　第一次，拆姐觉得应该给许家印和他的恒大应有的尊重。

　　这是一个有中国特色的弯道超车的商业故事，地产版的“创世纪”。你可以不服气，但当这个对手通过自身努力，摘得行业冠冕，作为局外人，只有示以尊重，才不会丢掉格局。

　　历史该翻篇了。

　　恒大有两个受人诟病的地方，常被不少媒体人揪住不放，一个是负债率，一个是利润率。

　　恒大保持着高负债以支持其快速扩张，多年来一以贯之。

　　房地产是资金密集型行业。世俗的目光里，高负债带来高风险，让人产生一种在悬崖上跳舞的既视感。

　　但拆姐想说的是，在房地产行业，能借到钱，是好事。能还上钱，并且保持资金链安全，保持扩张车轮滚滚向前，则是难事。风险与收益相匹配，能挺过来的，基本都实现了超越。

　　今天，胡润发布了最新的百富榜，宝能姚振华以1150亿元身家，以820%的增幅，一下子窜到了第四名，仅次于王健林、马云和马化腾。感谢万科，同时也要感谢恒大。

　　青涩时期的姚振华

　　在这之前，谁关心这个来自潮汕的低调的保险大佬呢。姚振华的秘密便在于杠杆举牌上市公司。用负债快速扩张，做大了财富蛋糕。

　　负债是双刃剑，用好了，挥洒无敌。

　　让拆姐印象比较深刻的是，2015年红筹房企境内人民币发债窗口开启的时候，恒大是第一个吃螃蟹的。以不高的利息，轻松揽下百亿债券融资，置换出高息旧债，一下改善了债务结构。

　　恒大敢负债，负债变成了土地，这是做大规模的第一步，也是恒大规模增长的秘诀。恒大一直拥有着这个行业最多的土地储备，而土地是中国过去十几年来增值最高的资产。

　　再说一说利润。外界质疑恒大一直在打折促销，其实没挣什么钱。

　　恒大规划未来三年里，总计销售额1.5万亿，营收1.008万亿，利润至少888亿元，折算一下利润率8.8%。不算高，但也不低。而且从规模增长的角度看，牺牲一部分利润换取市场占有率，是完全可以理解的企业策略。

　　房企投资和融资活动的增加，也会影响到一部分利润。这其实是一个关于发展的逻辑悖论。你是想现在把钱赚了，还是勒紧腰带，求一个更美好的未来。恒大显然更倾向后者。

　　唯规模论的逻辑常见于一些互联网企业，前期烧钱烧得特别厉害，等积累了用户，做大了规模，才开始考虑盈利问题。像微信钱包、支付宝，你突然发现某一天，免费的午餐消失了，它要开始收费了。像京东，虽然一直在亏损，但是却不缺钱，越做越大。也是这个逻辑。

　　资本有时候不会看你赚多少钱，只会看你的规模、市占率、成长速度和行业话语权。

　　关于利润，还需提一点。按香港的会计法则，投资性物业每年都会评估，物业的增值会计入利润。有的港股房企利润率很高，其实很大一部分来自这里，一个会计游戏而已。

　　但很抱歉，这条规则并不适用于土地储备。所以坐拥巨额土地储备的恒大，只有拉长时间线，慢慢让土地释放溢价，逐渐变现。

　　负债和利润被人诟病，但其实，这是恒大对于规模增长目标的妥协。对恒大而言，规模真的那么重要吗？是的。

　　三

　　长久以来，地产行业都有着对规模的原始崇拜。这种迷恋，其实是在追求一种大而不倒的理想境界。

　　早年孙宏斌叫板王石，就是对赌顺驰与万科谁先达到100亿销售额。可以说，正是这个执念拖累了顺驰，让孙宏斌经历了人生中第二次惨痛教训。

　　孙宏斌

　　拆姐刚刚接触这个行业的时候，行业中有一个专用名词，叫“百亿俱乐部”，指那些一年能卖一百亿以上的房企。彼时，能进入这个俱乐部，便代表步入了第一梯队。

　　后来，一百亿不够看了，第一梯队的门槛抬到了500亿。直到万科突破千亿 ，正式打开千亿俱乐部的大门。到如今的两千亿、三千亿，不知是企业成长了，还是钱不值钱了。

　　如无意外，当年跟王石叫板的孙宏斌，今年将带领融创踏入千亿俱乐部。这十分不易。因为融创的产品系偏中高端，规模本是它的弱项。融创除了得益于它名声在外的狼性营销，还有另一个快速做大规模的手段：兼并。

　　融创孙宏斌成为这个行业最令人生畏的兀鹫。其实，恒大许家印也一样。

　　在这一轮调控开启的前夕，恒大通过并购与重组，储备了足够多的粮草。让拆姐印象深刻的还有，许家印在香港的牌友，新世界郑裕彤、中渝张松桥、华置刘銮雄等，纷纷把内地的地产项目出售给恒大。

　　说是出售，其实更像是合并。恒大的付款方式极为宽松，而卖方收到钱后又来买恒大的股票，钱又回到了恒大。一番操作，这些项目整合到恒大旗下，并表之后，恒大规模为之一亮。

　　郑裕彤

　　极富传奇色彩的郑裕彤前不久去世。现在看起来，他把内地项目交予恒大，简直有一点托孤的意味。

　　兀鹫会叼走一切它看上的猎物。这让它看起来像整个草原的敌人。

　　这是地产寡头们的宿命，当规模足够大的时候，他们成为行业的整合者。就连万科，也难逃被撕咬的命运。连恒大都去咬了一口，而且口感还不错。

　　拆姐想到中介领域的链家。这两年，上市进程中的链家，在全国范围内左突右撞，不断兼并，不断树敌。

　　链家的玩法简单但生猛，直接把其他城市的中介，尤其是区域第二名并入旗下，并安排股权，像滚雪球一样做大，然后再去冲击区域第一的位置。

　　左晖

　　拆姐第一次见链家掌门人左晖的时候，他身体还好，满口都是信息论和系统论的东西。我才知道他的专业、他的兴奋点，其实是计算机和互联网，进入中介行业，只是一个美丽的错误。那时左晖几乎每天都会行走于各个门店，给店员打鸡血。如今身体大不如前，但仍能在一些演讲场合看到他。从北京到上海、深圳，从二手房到新房，链家的触角不断扩张。

　　你想做第一，势必会打乱旧格局，动摇旧势力。链家如是，恒大亦如是。成为公敌又如何？只有不断做大，大到第二名、第三名、第四名也不得不服，除此之外，别无他途。

　　房地产市场太宏大了。以至于像恒大、万科，在全国的市场占有率也不到4%。这意味着，即便是跑在最前面的寡头们，仍有着巨大的规模增长的空间。

　　随着企业做大，资本会从疏远走向亲近。有朝一日你会发现，这个市场，只有这些寡头能玩了。即便是最自以为是的资本，也别无选择。中国房地产将成为这些寡头的独角戏。那些中小企业可能连土拍大厅的门槛都进不去了。

　　当规模达到一定程度的时候，地产企业便成为国计民生的一部分。牵一发而动全身。规模的极限，便是安全。

　　拆姐在前不久一篇文章提过。调控上下其手，市场变幻莫测。能走到最后的，说不定正是那些踏准节奏、富贵险中求的企业。这是中国房地产市场的独有逻辑。适者生存。

　　恒大，无疑是那个带有鲜明中国印记的适者。

　　鲶鱼搅动，优胜劣汰。寡头崛起，行业洗牌。天凉了呵。