肖磊：房价不出现跳空下跌是没有道理的

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　　关于此次房地产市场大规模的调控政策，很多分析认为，真正的目的在于“降一线、稳二线、活三线”，意思可能是，要给一线城市房价降温（不是降价），稳住二线城市，把需求推到库存较高的三线城市，使其“活”起来。

　　如果政策制定者真是这个逻辑，那实在不敢恭维，这就好比说，证监会出了一个对股民的限购政策，目的是降低对创业板的炒作，稳定中小板股价，把“过剩”需求推到大蓝筹。可能吗？

　　一

　　为什么说一线城市的房价更像是创业板股价，是因为一线城市的房价具备大幅波动的条件，一个是有足够多的概念（比如工作机会、教育、医疗等等），另一个是高流动性。但这并不仅仅适用于价格上涨。日本房价下跌的时候，东京等一线城市跌得最惨。

　　正是因为一线城市聚集效应明显，一旦出现恐慌，更容易导致“踩踏”事件，且由于总市值巨大，买方几乎难以承接，价格的调整幅度往往远大于三线城市。一线城市的房价特点是，涨的时候涨得多，跌的时候跌得多（是典型的创业板走势），所谓的一线城市抗跌，只是一种想象罢了。

　　二

　　从2015年下半年开始，为了“去库存”和保增长等目的，信贷市场对购房者的支持迅速扩大，由信贷扩张支撑的房价完全进入到了投资交易主导的时代，这种情况下，没有投资者愿意持有换手率极低的三、四线城市房产。哪里的房子价格波动更大、更容易成交，就会买入那里的房子，这跟股民选择炒创业板还是持有大蓝筹逻辑一致。

　　房子已成为一个交易标的，诸多民众购买房子的目的不再是居住消费，而是博取价格上涨收益。作为金融交易资产，一线城市有足够的概念忽悠下一个接棒者，这一点非常重要。也正是这一点，使得一线城市房价的上涨，几乎是指数级别，全社会新增信贷大部分进入到了房贷市场。房价，更具体的来说，体现的仅仅是信贷问题，而非需求问题。

　　三

　　在房子成为金融投资交易标的之后，“限贷”实际上跟期货市场提高保证金比例道理一致。提高首付款比例，实际上就是降低了杠杆、大幅抬升了买涨者的成本。

　　国际市场无论是商品期货，还是金融期货，一旦出现过度的投机，交易所和相关机构都会采取提高保证金比例的方式，来遏制炒作，这一点无可厚非。只是市场低估了本轮房地产调控当中“限贷”的影响力，拿北京来说，购买第二套房子需要50%的首付款，看上去依然可以贷款50%，但由于房价早已上涨到了一定价位，拿50%首付款去买房，在三年前，可能就相当于全款买房（这几乎扼杀了大多数人的购房意愿）。

　　然而，跟“限贷”比起来，“限购”对市场的抑制更加直接。一方面买房的成本在迅速提高，投资者的意愿和预期在迅速降低，另一方面购房群体迅速减少，这种情况下价格如果不出现跳空下跌，那是没有道理的。

　　四

　　如果一线城市房价下跌，二线城市能稳得住吗？显然不能。这就好比说，黄金价格下跌的时候，你鼓励大家买白银，稳住白银价格，这几乎是不可能的。此次国庆期间，黄金价格下跌了4.5%，白银价格却下跌了8.7%，比黄金跌幅大得多。

　　一线城市的房价，永远是二线城市的风向标，如果一线城市有风吹草动，投资者首先抛售的是二线城市，以应对一线城市的不确定。因为投资者都有一个潜在的认识（尽管这个认识是错误的），如果价格下跌被套，持有一线城市的房产解套机会更大，也就是说会抛掉二线城市，死扛一线城市。

　　五

　　在市场经济条件下，只有公共产品的价格是可以“稳”住的，比如公共汽车、地铁等，你不可能因为乘坐的人增多而随时涨价。除了公共产品，其他所有的商品都很难将价格稳定在某一水平，尤其是房产价格，相比其他市场流动性要低得多，一旦需求受限，成交量下滑，很多投资者会迅速大幅降价以求尽快脱手，价格波动往往更加剧烈。你不可能干预卖房者的报价，你更难以预测在面对下跌时，投资客到底会有多恐慌。

　　六

　　普通住宅应该是按需供应，以色列经常为了获得几百平米的犹太人定居点建设用地，不惜跟巴勒斯坦打仗。住宅需求是民众最基本的需求，只要有需求，就必须得增加土地供给来盖房子，中国的一线城市虽然土地紧缺，但还没紧缺到像以色列一样的程度吧。

　　中国诸多城市，以各种名义（比如控制人口等等）搞土地限售，市场只能哄抬地价，最终按房子供给来决定人口规模，而不是以增加住宅供给来满足人口增长。导致房价畸形严重，除了炒家以外没有多少民众能买得起房。时下，对于大多数民众来说，要么透支爷孙三代积蓄高价买房（财富一次性向顶端转移），要么无条件承受越来越高的租金（抑制其他消费）。

　　七

　　归根结底，普通住宅只是老百姓用来居住的最基本商品，普通住宅甚至可以说是一种半公共产品。

　　政府的职责在于，提供充足的普通住宅，对老百姓最基本住房需求提供补贴和保障，而对于奢侈需求，比如别墅、大面积的公寓等等，根本不需要“限购”，且应该鼓励“炒作”，然后对增值部分征税就可以了（操作方面还需要具体关注立法和程序等等），拿这个税钱去补贴民众的普通居住需求，如此可能会减缓因房子问题进一步拉大的贫富差距。

　　现在的问题是，大家都在炒普通住宅，而且是全民参与的炒作，房价增速在远高于民众收入增速数倍的轨道上运行。后果是什么呢？

　　八

　　中国的生产能力毋庸置疑，我们已是全球最大的钢铁、水泥等生产国，全球诸多领域充斥着“中国制造”，但诸多城市房子问题似乎一直处在“紧缺”状态。在国内同样稀缺的原油、黄金等重要战略资源可以靠进口来满足巨大的供给缺口，房子则没法用进口解决。

　　一线城市人口净流入，需求持续，而土地供给严重不足，这是一线城市“百炒不厌”的概念；反过来，三、四线城市人口净流出，土地供给却严重过剩。市场配置资源的能力失效，说到底，是土地被垄断的问题（因为不能进口，很多人认为土地是唯一可以一直垄断下去的资源）。

　　但所有人为的稀缺都是不可持续的，人均土地面积比中国少的国家比比皆是，故意制造稀缺往往会自毁前程（香港是个好案例），况且价格可以让稀缺变成过剩，任何足够稀缺的资产，当价格涨到一定程度，需求自然就下降了。

　　随着中国劳动力人口拐点的推进（2012年中国劳动力人口拐点就已出现），建筑成本持续飙升，再加上老龄化的到来，中国对土地的开发能力将急剧下降。也就说，中国诸多明确要严控人口的城市，在国民开发能力最强、开发成本最低、开发效率最高、需求最大的时候，没有更多的投放土地。这是一个巨大的错误。